Multas y sanciones en propiedad horizontal: quién las impone, límites y defensa

Una copropiedad puede sancionar, pero no de cualquier manera. La Ley 675 de 2001 dice qué conductas, qué sanciones, quién decide, con qué procedimiento y hasta qué monto. Esta guía sirve al consejo que quiere sancionar bien y al residente que quiere defenderse.

Publicado el 12 de marzo de 2026. Actualizado el 17 de septiembre de 2026. Lectura de 7 minutos.

Esta guía explica la norma. Para aplicarla a su caso: si es del consejo o de la administración · si es propietario o residente.

Qué conductas pueden sancionarse

La ley permite sancionar el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias que estén consagradas en la ley o en el reglamento de propiedad horizontal, por parte de propietarios, tenedores o terceros por los que ellos deban responder. El arrendatario también puede ser sancionado.Ley 675 de 2001, art. 59

Dos condiciones cierran el campo. La primera: el reglamento debe indicar las conductas sancionables, qué sanción procede para cada una y la duración razonable de la publicación y de las multas. Lo que no está descrito no se sanciona. La segunda: antes de sancionar debe haber un requerimiento escrito, con un plazo para que la persona se ajuste a las normas, cuando ello sea posible.Ley 675 de 2001, arts. 59 y 60

La mora no se multaNo pagar la administración es una obligación pecuniaria. Sus consecuencias legales son los intereses de mora, la publicación dentro del conjunto y el cobro ejecutivo, no las sanciones del art. 59.

Las tres sanciones que trae la ley

Publicación: Publicación, en lugares de amplia circulación del edificio o conjunto, de la lista de infractores con indicación expresa del hecho que origina la sanción.
Multas sucesivas: Mientras persista el incumplimiento. Cada una no puede superar dos veces el valor de las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor en la fecha de su imposición, y sumadas no pueden exceder diez veces ese valor.
Restricción de uso: Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte.

En ningún caso se puede restringir el uso de bienes comunes esenciales ni de los que están destinados al uso exclusivo de una unidad. La Corte Constitucional declaró ajustada a la Constitución la publicación de la lista de infractores, porque el derecho al buen nombre depende de la conducta de la propia persona.Ley 675 de 2001, art. 59, parágrafo. Corte Constitucional, Sentencia C-738 de 2002

El procedimiento: sin debido proceso no hay sanción

Las sanciones las impone la asamblea general, o el consejo de administración cuando existe y el reglamento le atribuye esa facultad. Deben respetarse los procedimientos del reglamento, el debido proceso y los derechos de defensa, contradicción e impugnación. Quien decide debe valorar la intencionalidad, la imprudencia o negligencia y las circunstancias atenuantes, y graduar la sanción según la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.Ley 675 de 2001, art. 60

La ley no detalla los pasos: remite al procedimiento del reglamento. Un procedimiento que cumple esas exigencias suele tener estos:

Queja o informe por escrito, con fecha, hechos y pruebas.
Requerimiento escrito al presunto infractor, con plazo para ajustarse a las normas.
Si el incumplimiento sigue, citación a descargos con los hechos, la norma del reglamento y las pruebas.
Descargos y pruebas del citado.
Decisión motivada del órgano competente, con el quórum y la mayoría del reglamento, y acta.
Notificación de la sanción por el administrador.
Resueltos los recursos que prevea el reglamento, la sanción queda en firme y el administrador la hace efectiva.

El comité de convivencia no puede imponer sanciones. El administrador tampoco: su función es notificarlas y hacerlas efectivas una vez ejecutoriadas, incluso acudiendo a la autoridad de policía si hace falta. La multa en firme se cobra con la certificación del administrador.Ley 675 de 2001, arts. 48, 51, nums. 11 y 12, 58, parágrafo 2, y 61

Lo que la copropiedad no puede hacer

Suspender el citófono, obstaculizar el ingreso al garaje, impedir que el residente reciba su correspondencia o suspender servicios públicos que presta una empresa ajena a la copropiedad. La Corte Constitucional lo prohibió incluso frente a residentes en mora.
Multar por la sola tenencia de una mascota que no causa perjuicios a los vecinos. La Corte ordenó suspender el cobro de una multa mensual por tener un perro y devolver lo pagado, porque tener un animal doméstico en la vivienda, mientras no perjudique a los demás, es un desarrollo del libre desarrollo de la personalidad y de la intimidad. Hoy el Código de Policía dice que no pueden prohibirse el tránsito y la permanencia de animales domésticos o mascotas en las zonas comunes de propiedades horizontales o conjuntos residenciales.
Sancionar conductas que el reglamento no describe, o con sanciones que el reglamento no prevé.
Imponer una multa por encima de los topes legales, aunque el reglamento diga otra cosa.

La copropiedad sí puede reglamentar: exigir correa, recoger excrementos, fijar horarios de trasteos o de uso del salón comunal. Lo que no puede es convertir la regla en una prohibición absoluta de un derecho.Corte Constitucional, Sentencias SU-509 de 2001 y T-035 de 1997. Ley 1801 de 2016, art. 117, modificado por la Ley 2054 de 2020

Cómo se defiende el sancionado

Responda el requerimiento y los descargos por escrito, y pida copia de la queja y de las pruebas.
Verifique tres cosas: que la conducta esté descrita en el reglamento, que haya decidido el órgano competente y que la multa respete los topes.
Impugne dentro del mes siguiente a la fecha en que le comunicaron la sanción. La ley se refiere al propietario sancionado; si el sancionado es el arrendatario, conviene que el propietario acompañe la impugnación.

La norma que remitía al procedimiento del Código de Comercio fue derogada por el Código General del Proceso. Los conflictos entre copropietarios o tenedores y los órganos de la copropiedad, por la aplicación o interpretación de la ley y del reglamento, los conoce el juez civil municipal en única instancia. Si la sanción afecta un derecho fundamental y no hay otro medio eficaz, procede la tutela.Ley 675 de 2001, art. 62. Código General del Proceso, art. 17, num. 4

¿Le impusieron una multa?Tiene un mes desde que se la comunican para impugnarla: verificamos su caso sin costo. Si es administrador o consejero, el procedimiento sancionatorio es uno de los diez instrumentos que redactamos: vea los diez instrumentos.

Las multas que no impone la copropiedad

El ruido que perturba el sosiego del vecindario o el manejo irresponsable de mascotas son también comportamientos contrarios a la convivencia que sanciona la autoridad de policía, con independencia de lo que decida la copropiedad. El ruido entre vecinos, por ejemplo, tiene hoy multa general tipo 4. La ruta completa está en comité de convivencia y Código de Policía.Ley 1801 de 2016, art. 33, modificado por la Ley 2450 de 2025

Preguntas frecuentes

¿El administrador puede imponer una multa?

No. Las sanciones las impone la asamblea, o el consejo de administración si el reglamento le da esa facultad (Ley 675 de 2001, art. 60). El administrador las notifica y las hace efectivas cuando están en firme (art. 51, nums. 11 y 12).

¿Me pueden multar por deber cuotas de administración?

No con las sanciones del art. 59, que son para obligaciones no pecuniarias. La mora genera intereses, publicación dentro del conjunto y cobro ejecutivo (arts. 30 y 48).

¿Cuál es el valor máximo de una multa?

Cada multa no puede superar dos veces el valor de las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor, y sumadas no pueden pasar de diez veces ese valor (Ley 675 de 2001, art. 59, num. 2).

¿Me pueden prohibir el uso del ascensor o del parqueadero?

No. La ley prohíbe restringir el uso de bienes comunes esenciales y de los destinados al uso exclusivo de una unidad. La restricción solo cabe sobre bienes no esenciales, como el salón comunal o las zonas de recreación (art. 59, num. 3 y parágrafo).

¿Cuánto tiempo tengo para impugnar una sanción?

Un mes, contado desde la fecha en que le comunicaron la sanción. La norma habla del propietario de bien privado sancionado (Ley 675 de 2001, art. 62).

Normas y sentencias citadas

Información general, no asesoríaEste artículo explica la norma vigente a 17 de septiembre de 2026 y no reemplaza el estudio de su caso, de su reglamento ni de sus documentos.