Comité de convivencia y Código de Policía en propiedad horizontal
El comité de convivencia propone arreglos entre vecinos; no juzga ni multa. Cuando el arreglo no llega, el conflicto tiene otras tres rutas: la sanción interna, la autoridad de policía y el juez. Esta guía explica cada una y en qué orden conviene usarlas.
Esta guía explica la norma. Para aplicarla a su caso: si es del consejo o de la administración · si es propietario o residente.
Qué es y cuándo actúa
Para los conflictos entre propietarios o tenedores, o entre ellos y el administrador, el consejo u otro órgano de la copropiedad, por la aplicación o interpretación de la ley y del reglamento, la Ley 675 ofrece dos caminos voluntarios, sin perjuicio de la competencia de los jueces: el comité de convivencia y los mecanismos alternos de solución de conflictos.Ley 675 de 2001, art. 58
El comité está pensado para las controversias propias de la vida en edificios de uso residencial. Intenta presentar fórmulas de arreglo orientadas a dirimir la controversia y a fortalecer las relaciones de vecindad. Sus consideraciones se consignan en un acta que firman las partes y los miembros del comité, y la participación en él es ad honorem.
- Lo elige la asamblea general, para un período de un año.
- Lo integra un número impar de tres o más personas.
- En ningún caso puede imponer sanciones.
El Decreto 768 de 2025 lo confirmó desde el lado policivo: al comité le corresponde conocer los conflictos de convivencia de la copropiedad, en el marco de la Ley 675 y del reglamento, sin perjuicio de las acciones de policía.Ley 675 de 2001, art. 58, parágrafos 1 y 2. Decreto 1070 de 2015, art. 2.2.8.18.12.1.8
Cómo puede trabajar un comité
La ley solo exige dos cosas: que el comité intente fórmulas de arreglo y que sus consideraciones queden en un acta firmada por las partes y por sus miembros. Un método de trabajo que cumple eso, y que recomendamos dejar escrito en un manual del comité, es este:
- Recibe la solicitud por escrito, con los hechos y lo que pide quien la presenta.
- Cita a las partes por separado o juntas, según el caso, y las escucha.
- Propone una o varias fórmulas de arreglo. No decide quién tiene la razón.
- Si hay acuerdo, lo deja en un acta firmada por las partes y por los miembros del comité, con compromisos concretos y fechas.
- Si no hay acuerdo, deja constancia de que se intentó y devuelve el caso a la administración.
Dos cuidados. Las quejas entre vecinos contienen datos personales: nombres, unidades y, a veces, información de salud o de menores. El comité debe tratarlos con reserva y usarlos solo para resolver el caso. Y el miembro del comité que sea parte o familiar de una de las partes no debería intervenir en ese asunto.Ley 1581 de 2012, art. 4, literales b), g) y h)
Qué vale el acta del comitéEs un acuerdo entre vecinos y sirve como prueba de lo pactado. No es un acta de conciliación. Si las partes quieren un acuerdo que haga tránsito a cosa juzgada y preste mérito ejecutivo, deben llevarlo ante un conciliador o, en asuntos de convivencia, ante la autoridad de policía.
Cuándo entra el Código de Policía
Muchos conflictos de copropiedad son también comportamientos contrarios a la convivencia que sanciona la autoridad de policía, no la copropiedad:
- Ruido
- Perturbar el sosiego del vecindario con sonidos o ruidos en actividades, fiestas o reuniones tiene multa general tipo 4 y disolución de la reunión.Ley 1801 de 2016, art. 33, modificado por la Ley 2450 de 2025
- Mascotas
- En las zonas comunes los perros deben ir con correa, y los de manejo especial además con bozal y con su permiso. No pueden prohibirse el tránsito ni la permanencia de animales domésticos o mascotas en las zonas comunes de propiedades horizontales o conjuntos residenciales.Ley 1801 de 2016, art. 117, modificado por la Ley 2054 de 2020
La policía tiene herramientas que la copropiedad no tiene: la mediación policial, la conciliación, cuyo acuerdo hace tránsito a cosa juzgada y presta mérito ejecutivo, y el proceso verbal ante el inspector de policía, que puede terminar en una medida correctiva. Para actuar ante la autoridad de policía no se necesita abogado.Ley 1801 de 2016, arts. 223, 232 y 233. Decreto 1070 de 2015, art. 2.2.8.18.4.3
La Ley 675 agrega una regla útil: la policía y las demás autoridades competentes deben acudir de manera inmediata al llamado del administrador o de cualquier copropietario cuando se trate de los comportamientos que la misma ley prohíbe en las unidades privadas, como los ruidos y actos que perturban la tranquilidad.Ley 675 de 2001, arts. 18 y 61
Ruta sugerida para un conflicto de convivencia
- Diálogo directo y registro: fechas, horas y, si es posible, pruebas.
- Queja escrita a la administración.
- Comité de convivencia, si las dos partes aceptan.
- Proceso sancionatorio interno, si la conducta está descrita en el reglamento. Las reglas están en multas y sanciones en propiedad horizontal.
- Autoridad de policía, cuando el hecho es un comportamiento contrario a la convivencia.
- Juez civil municipal, para los conflictos sobre la aplicación o interpretación de la ley y del reglamento.
El orden es una recomendación, no una exigencia legal. La ley habla de acudir al comité como una posibilidad, y ninguna norma obliga a agotarlo antes de llamar a la policía o de demandar. Frente a un hecho grave o urgente, llame primero a la policía.Código General del Proceso, art. 17, num. 4
Lo que agregó el Decreto 768 de 2025
- Una copia completa y vigente del reglamento y el censo de animales de compañía residentes deben estar a disposición de las autoridades de policía.
- Las asambleas y los consejos deben incorporar a su reglamento las modificaciones que resulten de la jurisprudencia constitucional. El decreto no fija un plazo.
- Las copropiedades que desarrollen de manera permanente actividades de esparcimiento similares a una actividad económica deben cumplir los requisitos del Código de Policía para esa actividad.
El análisis completo está en Decreto 768 de 2025: qué cambia de verdad para las copropiedades.Decreto 1070 de 2015, arts. 2.2.8.18.12.1.5 y 2.2.8.18.12.1.6
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio tener comité de convivencia?
La Ley 675 lo prevé para los edificios de uso residencial y le encarga a la asamblea elegirlo, pero acudir a él es voluntario: la norma dice que la solución del conflicto «se podrá intentar» con su intervención (art. 58).
¿El comité de convivencia puede multar?
No. La ley dice que el comité en ningún caso puede imponer sanciones (Ley 675 de 2001, art. 58, parágrafo 2). Las sanciones las imponen la asamblea o el consejo, con el procedimiento del reglamento.
¿Debo pasar por el comité antes de ir a la policía o al juez?
No. Es un mecanismo voluntario, y la Ley 675 lo ofrece sin perjuicio de la competencia de las autoridades. El cobro de cuotas de administración tampoco exige agotarlo (art. 48).
¿Quién sanciona el ruido de un vecino?
Dos autoridades distintas. La copropiedad, si el reglamento describe la conducta y se respeta el debido proceso (Ley 675 de 2001, arts. 59 y 60). Y la autoridad de policía, que puede imponer multa general tipo 4 (Ley 1801 de 2016, art. 33).
¿Se necesita abogado para una querella de policía?
No. El Decreto 768 de 2025 dice que no se requiere actuar mediante abogado ante la autoridad de policía, y que por eso no se puede alegar después falta de defensa técnica (Decreto 1070 de 2015, art. 2.2.8.18.4.3).
Normas y sentencias citadas
- Ley 675 de 2001, régimen de propiedad horizontal
- Ley 1801 de 2016, Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana
- Decreto 768 de 2025, que adiciona el Decreto 1070 de 2015
- Código General del Proceso, Ley 1564 de 2012
- Ley 1581 de 2012, protección de datos personales
Información general, no asesoríaEste artículo explica la norma vigente a 17 de septiembre de 2026 y no reemplaza el estudio de su caso, de su reglamento ni de sus documentos.