Decreto 768 de 2025: qué cambia de verdad para las copropiedades

Sobre este decreto circula mucha información que no está en su texto. No reforma la Ley 675, no cambia las reglas de las asambleas, no dice nada de los morosos y no fija plazos para cambiar reglamentos. Es una reglamentación del Código de Policía con una subsección de ocho artículos sobre privacidad de habitación y propiedad horizontal. Aquí están, uno por uno.

Publicado el 12 de marzo de 2026. Actualizado el 17 de septiembre de 2026. Lectura de 7 minutos.

Esta guía explica la norma. Para aplicarla a su caso: si es del consejo o de la administración · si es propietario o residente.

Qué es y qué no es

El Decreto 768 lo expidieron los ministerios del Interior y de Defensa el 7 de julio de 2025. Adiciona un capítulo al Decreto Único Reglamentario del Sector Defensa para reglamentar parcialmente el Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana. Su tema es el proceso único de policía: quién puede iniciarlo, cómo se tramita, qué pruebas valen, cómo se imponen y se cumplen las medidas correctivas.Decreto 768 de 2025

Un decreto reglamentario desarrolla la ley que reglamenta, y no puede cambiar otra. Este reglamenta la Ley 1801 de 2016; no modifica la Ley 675 de 2001. Todo lo que tiene que ver con asambleas, quórum, coeficientes, cuotas, cartera y sanciones internas sigue exactamente igual.

Lo que sí trae es una sección sobre derechos y deberes para la convivencia, con una subsección titulada «De la privacidad de habitación y la propiedad horizontal» y otra sobre los caninos de manejo especial.

Los ocho artículos de la subsección, uno por uno

Privacidad de habitación: Los habitantes tienen la responsabilidad primaria de proteger la privacidad de su habitación, evitando que sus actividades trasciendan al ámbito público por ventanas, espacios abiertos o áreas comunes de uso privado.Art. 2.2.8.18.12.1.1
Actividades privadas que trascienden a lo público: El alcalde puede declarar, por acto administrativo, que una actividad desarrollada en un espacio semiprivado trasciende a lo público y fijarle horario. Debe comunicarlo a la autoridad de policía dentro de las 24 horas siguientes a su firmeza.Art. 2.2.8.18.12.1.2
Protecciones de ventanas: Los vidrios insonorizantes, las películas de protección solar o de blindaje y los elementos decorativos de vidriería de carácter temporal no se consideran comportamientos que afecten la integridad urbanística.Art. 2.2.8.18.12.1.3
Perturbación de inmuebles: La Policía debe impedir la perturbación y expulsar a los ocupantes en el término del art. 81 del Código de Policía y, en todo caso, en el menor tiempo posible. Quien tenga interés en el inmueble debe hacer las obras razonables para impedir nuevas ocupaciones.Art. 2.2.8.18.12.1.4
Actividades de esparcimiento: Las propiedades horizontales y las juntas de acción comunal que desarrollen actividades permanentes de esparcimiento, similares a las que se ejercen como actividad económica, deben cumplir los requisitos que el Código de Policía exige para ellas.Art. 2.2.8.18.12.1.5
Publicidad del reglamento: Las asambleas y los consejos deben incorporar a su reglamento las modificaciones que resulten de las pautas de la jurisprudencia constitucional. Una copia completa y vigente del reglamento y el censo de animales de compañía residentes deben permanecer a disposición de las autoridades de policía.Art. 2.2.8.18.12.1.6
No entrega de actas: Cuando se niega la copia de un acta de asamblea o de documentos no sometidos a reserva legal, basta la orden de policía del alcalde municipal o distrital para que se entreguen. Desatenderla es un comportamiento contrario a la convivencia.Art. 2.2.8.18.12.1.7
Comité de convivencia: Le corresponde conocer los conflictos de convivencia de la copropiedad, en el marco de la Ley 675 y del reglamento, sin perjuicio de las acciones de policía.Art. 2.2.8.18.12.1.8

Todos los artículos citados pertenecen al Decreto 1070 de 2015, donde quedaron incorporados.

Caninos de manejo especial

Las entidades territoriales debían implementar, dentro del año siguiente a la expedición del decreto, una plataforma de registro de caninos de manejo especial. La obligación recae en Bogotá, las ciudades capitales y los municipios de más de cien mil habitantes; los departamentos la asumen para los demás.
El registro solo puede tramitarlo un mayor de edad.
La póliza de responsabilidad civil extracontractual del animal puede contratarse de manera específica o junto con otros riesgos.
La aprehensión material preventiva de un animal se entiende como incautación, y el inspector puede ordenarla de inmediato cuando hay prueba de que no debe regresar a su entorno.

Para la copropiedad esto no crea funciones nuevas de control. Sí hace recomendable que el censo de mascotas identifique a los perros de manejo especial y que el manual de convivencia recuerde las obligaciones de sus tenedores.Decreto 1070 de 2015, arts. 2.2.8.18.12.2.1 a 2.2.8.18.12.2.3

El proceso de policía que usarán sus residentes

El resto del decreto interesa a cualquier copropiedad porque es el camino que sigue una queja por ruido, mascotas u ocupaciones cuando llega a la inspección de policía:

No se necesita abogado para actuar ante la autoridad de policía, y por eso nadie puede alegar después falta de defensa técnica.
En las querellas sobre inmuebles hay que probar, al menos sumariamente, la calidad de poseedor o tenedor.
Dentro del proceso de policía no se tramita la indemnización de perjuicios. Quien quiera reclamarlos debe acudir al juez.
Si el proceso termina con mediación, la autoridad aprueba el acuerdo mediante orden de policía, y su incumplimiento es un comportamiento contrario a la convivencia.

Cómo se combina esta ruta con el comité de convivencia y con las sanciones internas está explicado en comité de convivencia y Código de Policía.Decreto 1070 de 2015, arts. 2.2.8.18.3.4, 2.2.8.18.4.2, 2.2.8.18.4.3 y 2.2.8.18.9.6

Lo que circula y el decreto no dice

Revisamos el texto completo del decreto. Ninguno de estos temas aparece en él:

Asambleas virtuales o mixtas.
Exclusión de los propietarios en mora de la asamblea, o pérdida de su derecho al voto.
Un plazo, como el 31 de diciembre de 2025, para actualizar los reglamentos.
Reglas sobre cámaras de videovigilancia.
Alquileres de corta estancia o plataformas tipo Airbnb.
Requisitos, registros o un régimen de sanciones para los administradores. La palabra «administrador» no aparece en la parte dispositiva, aunque las cargas de tener el reglamento y el censo a disposición y de entregar las actas recaen, en la práctica, sobre la administración.
Cambios en el cobro de cartera, en los intereses o en la certificación del administrador.

Si alguien le cita el Decreto 768 para sustentar una de esas afirmaciones, pídale el número del artículo.

Qué hacer en su copropiedad

Tenga una copia completa y vigente del reglamento, con todas sus reformas, lista para mostrarla a la autoridad de policía.
Levante o actualice el censo de animales de compañía. Son datos personales de los residentes: pida autorización, recoja solo lo necesario e incluya esa base en su política de tratamiento.
Revise el reglamento y el manual de convivencia frente a la jurisprudencia constitucional: mascotas, votación por unidades en lo no económico, debido proceso en las sanciones y límites frente a los morosos. El repaso está en cinco sentencias que fijan límites.
Cumpla el término de las actas: 20 días hábiles para ponerlas a disposición. La negativa a entregar copia tiene ahora una ruta rápida ante el alcalde.
Si el conjunto alquila de forma permanente su salón o sus zonas para eventos abiertos al público, verifique los requisitos del Código de Policía para esa actividad.
Mantenga activo el comité de convivencia y deje actas de lo que tramita.

Preguntas frecuentes

¿El Decreto 768 de 2025 modificó la Ley 675 de 2001?

No. Es un decreto que reglamenta parcialmente la Ley 1801 de 2016, el Código de Policía. Un decreto reglamentario no puede modificar una ley. No regula la convocatoria, el quórum ni la forma de las asambleas, y no menciona cuotas ni cartera; a las asambleas solo se refiere para ordenar que incorporen la jurisprudencia al reglamento y para la entrega de actas.

¿Hay que reformar el reglamento antes de una fecha?

No. El art. 2.2.8.18.12.1.6 ordena incorporar al reglamento las modificaciones que resulten de la jurisprudencia constitucional, pero no fija un plazo ni una sanción. Las reformas del reglamento siguen exigiendo el 70 % de los coeficientes (Ley 675 de 2001, art. 46).

¿Qué es el censo de animales de compañía?

Es la relación de las mascotas que residen en la copropiedad. El decreto exige tenerlo a disposición de las autoridades de policía, junto con el reglamento, pero no define su formato. Debe manejarse como una base de datos personales.

¿El decreto permite excluir a los morosos de la asamblea?

No. El decreto no menciona a los deudores, y la Ley 675 no prevé la pérdida del voto por mora.

¿Desde cuándo rige?

Desde su publicación. Se expidió el 7 de julio de 2025 y se publicó en el Diario Oficial 53.175 del 8 de julio de 2025.

Normas y sentencias citadas

Información general, no asesoríaEste artículo explica la norma vigente a 17 de septiembre de 2026 y no reemplaza el estudio de su caso, de su reglamento ni de sus documentos.