Jurisprudencia de propiedad horizontal: cinco sentencias que fijan límites

Buena parte de lo que una copropiedad puede y no puede hacer no está en su reglamento, sino en lo que la Corte Constitucional ha dicho sobre él. Estas son cinco sentencias que conviene tener a mano, con lo que decidieron y lo que significan para un consejo de administración.

Publicado el 12 de marzo de 2026. Actualizado el 17 de septiembre de 2026. Lectura de 7 minutos.

Esta guía explica la norma. Para aplicarla a su caso: si es del consejo o de la administración · si es propietario o residente.

SU-509 de 2001: los límites del cobro

La Corte reunió cinco tutelas de residentes de Bucaramanga, Bogotá, Chía, Manizales y Girardot a quienes, por deber cuotas de administración, les habían suspendido el citófono, dificultado el ingreso al garaje, retenido la correspondencia o cortado el gas. Con ponencia del magistrado Marco Gerardo Monroy Cabra, unificó su jurisprudencia el 17 de mayo de 2001.Corte Constitucional, Sentencia SU-509 de 2001

No se puede: Suspender el citófono, que la Corte consideró un medio para dar informaciones urgentes que pueden ser necesarias para el goce de los derechos fundamentales. Obstaculizar el ingreso al garaje, por el riesgo que crea para la vida y la seguridad. Impedir la recepción de correspondencia. Suspender servicios públicos que presta una empresa ajena a la copropiedad, porque desconoce una necesidad vital.
Sí se puede: Publicar la lista de deudores morosos en las carteleras del conjunto, por directriz de la asamblea: no constituye por sí misma una vulneración de la intimidad ni del buen nombre. Exigir que el moroso retire su correspondencia en la portería. Restringir servicios que no responden a necesidades vitales, como la piscina o el salón comunal.
No es asunto de tutela: Ordenar el pago de las cuotas o exonerar de ellas. Las discusiones económicas van al juez civil.

La sentencia es anterior a la Ley 675, que meses después recogió parte de estas reglas: autorizó la publicación de la mora en lugares sin tránsito constante de visitantes y prohibió restringir los bienes comunes esenciales.Ley 675 de 2001, arts. 30 y 59

C-522 de 2002: un voto por unidad en lo no económico

La Ley 675 dice que el voto de cada propietario equivale a su coeficiente de copropiedad. La regla fue demandada ante la Corte. El 10 de julio de 2002, con ponencia del magistrado Jaime Córdoba Triviño, la Corte la declaró exequible con una condición para los inmuebles destinados a vivienda: el voto ponderado por coeficiente vale solo para las decisiones de contenido económico. Para las demás rige un voto por cada unidad privada.Corte Constitucional, Sentencia C-522 de 2002. Ley 675 de 2001, art. 37

Para un consejo esto tiene una consecuencia práctica: antes de cada votación en un conjunto residencial hay que clasificar la decisión. En nuestra lectura, el presupuesto, las cuotas y las obras son decisiones de contenido económico y se votan por coeficientes, mientras que las reglas de convivencia, como las de mascotas o las de uso de las zonas comunes, se votan por unidades. Un acta que no distingue queda expuesta a una impugnación.

C-738 de 2002: coeficientes, revisoría y sanciones

Esta sentencia, del 11 de septiembre de 2002 y también con ponencia del magistrado Monroy Cabra, revisó varias normas de la Ley 675 demandadas en una misma acción. Tres conclusiones interesan a las copropiedades:Corte Constitucional, Sentencia C-738 de 2002

Las mayorías calculadas por coeficientes son válidas para las decisiones económicas. Para las no económicas en vivienda, la Corte remitió a la regla de un propietario, un voto, fijada en la C-522 de 2002.
Es razonable que la revisoría fiscal con contador público sea obligatoria en los conjuntos comerciales y mixtos y voluntaria en los residenciales.
La publicación de la lista de infractores como sanción es constitucional: el buen nombre no es un derecho absoluto y depende de la conducta de la propia persona.

La sentencia también avaló que los gastos de mercadeo de un centro comercial puedan ser expensas necesarias, porque se distribuyen por módulos de contribución entre quienes se benefician de ellos.Ley 675 de 2001, arts. 3, 45, 46, 56 y 59

C-488 de 2002: los reglamentos anteriores a la Ley 675

La Ley 675 dio un año, prorrogable por seis meses, para que los edificios sometidos a los regímenes anteriores adaptaran sus reglamentos, y dispuso que, vencido ese plazo, sus normas se entenderían incorporadas a los reglamentos y que las decisiones contrarias serían ineficaces. El 26 de junio de 2002, con ponencia del magistrado Álvaro Tafur Galvis, la Corte declaró exequibles esas reglas con dos precisiones.Corte Constitucional, Sentencia C-488 de 2002. Ley 675 de 2001, art. 86

Las reformas de adaptación deben aprobarse conforme a lo que disponía el propio reglamento que estaba vigente, con sus mayorías.
La incorporación automática opera exclusivamente para las normas de orden público de la Ley 675. En lo demás, el reglamento anterior sigue rigiendo mientras los copropietarios no decidan cambiarlo.

Si su edificio es anterior a 2001 y nunca reformó el reglamento, hay cláusulas que ya no aplican, como una mayoría superior al 70 %, y otras que siguen vigentes. Distinguir unas de otras es el primer paso de cualquier actualización.

T-035 de 1997: mascotas

Una asamblea impuso una multa mensual a una familia por tener un perro en su apartamento. El 30 de enero de 1997, con ponencia del magistrado Hernando Herrera Vergara, la Corte amparó a la familia: tener un animal doméstico en el lugar de habitación, mientras no cause perjuicios a los vecinos, es un desarrollo del derecho al libre desarrollo de la personalidad y de la intimidad personal y familiar. La estipulación que sanciona esa tenencia es ineficaz, aunque la haya aprobado la mayoría de la asamblea. La Corte ordenó suspender el cobro y devolver lo pagado.Corte Constitucional, Sentencia T-035 de 1997

La misma sentencia reconoce que la copropiedad conserva la facultad de regular: controlar el número de animales, exigir su debida atención y medidas como bozales y cadenas, y el aseo de los lugares que usan, y reclamar al tenedor por los daños. La ley siguió el mismo camino: el Código de Policía dice hoy que no pueden prohibirse el tránsito ni la permanencia de animales domésticos o mascotas en las zonas comunes de propiedades horizontales o conjuntos residenciales.Ley 1801 de 2016, art. 117, modificado por la Ley 2054 de 2020

Cómo citar una sentencia sin equivocarse

Búsquela en la relatoría de la Corte Constitucional y lea la parte resolutiva, no solo un resumen.
Distinga el tipo de sentencia. Las de constitucionalidad, que empiezan por C, obligan a todos. Las de tutela, que empiezan por T, resuelven un caso concreto, aunque sus razones orientan casos parecidos. Las de unificación, SU, fijan la posición de toda la Corte.
Verifique que la norma analizada siga vigente. Varias reglas de la Ley 675 sobre procedimiento fueron derogadas por el Código General del Proceso.
Desconfíe de las citas sin número, sin fecha o sin magistrado ponente. Si no aparece en la relatoría, no la use en un comunicado ni en un acta.

Preguntas frecuentes

¿Una copropiedad puede suspender el citófono a un moroso?

No. La Corte Constitucional lo prohibió en la Sentencia SU-509 de 2001, junto con obstaculizar el ingreso al garaje, impedir la recepción de correspondencia y suspender servicios públicos que presta una empresa ajena a la copropiedad.

¿En un conjunto residencial todas las decisiones se votan por coeficientes?

No. Según la Sentencia C-522 de 2002, en los inmuebles destinados a vivienda el voto por coeficiente aplica solo a las decisiones de contenido económico. En las demás, cada unidad privada tiene un voto.

¿Un reglamento anterior a la Ley 675 sigue siendo válido?

Sí, en lo que no contradiga las normas de orden público de la Ley 675, que se entienden incorporadas a él. Así lo precisó la Sentencia C-488 de 2002.

¿El reglamento puede prohibir las mascotas?

No. La Corte consideró ineficaz la estipulación que sanciona la tenencia de un animal doméstico que no causa perjuicios a los vecinos (Sentencia T-035 de 1997), y el Código de Policía impide prohibir el tránsito y la permanencia de mascotas en las zonas comunes (Ley 1801 de 2016, art. 117). Sí puede regular su tenencia.

Normas y sentencias citadas

Información general, no asesoríaEste artículo explica la norma vigente a 17 de septiembre de 2026 y no reemplaza el estudio de su caso, de su reglamento ni de sus documentos.