Asamblea de copropietarios: convocatoria, quórum, mayorías e impugnación
Una asamblea mal convocada o mal votada se puede demandar durante dos meses. Esta guía reúne las reglas de la Ley 675 de 2001 que más se discuten: quién convoca y con cuánta antelación, quién vota, qué mayoría exige cada decisión, qué debe tener el acta y cómo se impugna.
Esta guía explica la norma. Para aplicarla a su caso: si es del consejo o de la administración · si es propietario o residente.
Clases de reunión
| Reunión | Cuándo | Regla clave |
|---|---|---|
| Ordinaria | Una vez al año, en la fecha del reglamento o dentro de los tres meses siguientes al cierre del período presupuestal | Se convoca con no menos de 15 días calendario (art. 39) |
| Extraordinaria | Necesidades imprevistas o urgentes | La convoca el administrador, el consejo, el revisor fiscal o propietarios que representen la quinta parte de los coeficientes. Solo decide lo que está en el orden del día (art. 39) |
| Por derecho propio | Si nadie convocó la ordinaria | Primer día hábil del cuarto mes siguiente al cierre del período, en el lugar y hora del reglamento o, en su defecto, a las 8:00 p. m. en el edificio o conjunto (art. 40) |
| Segunda convocatoria | Si no hubo quórum | El tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las 8:00 p. m., salvo regla distinta del reglamento. Decide con cualquier número plural de propietarios. La convocatoria inicial debe dejar constancia de esta regla (art. 41) |
| No presencial | Comunicación simultánea o sucesiva | Exige prueba inequívoca de la deliberación y del voto de cada propietario (arts. 42 y 44) |
| Por comunicación escrita | Decisiones concretas, convocada la totalidad de propietarios | Los votos se reciben en un mes como máximo y la mayoría se calcula sobre el total de coeficientes (art. 43) |
El art. 44 sanciona con ineficacia las decisiones no presenciales o escritas cuando algún propietario no participa en la comunicación. Por eso, en una asamblea virtual, la convocatoria a todos, la plataforma, el registro de asistencia y el registro de cada voto deben quedar probados.Ley 675 de 2001, art. 44
Las decisiones de mayoría calificada no pueden tomarse en reuniones no presenciales, y en las de segunda convocatoria solo si alcanzan la mayoría exigida.Ley 675 de 2001, art. 46, parágrafo
La convocatoria
- Se hace mediante comunicación enviada a cada propietario a la última dirección que registró.
- Para la reunión ordinaria, con una antelación no inferior a 15 días calendario. Para las extraordinarias la ley no fija expresamente un término: aplique el de su reglamento y, si guarda silencio, uno que de verdad permita asistir.
- En las extraordinarias, las no presenciales y las decisiones por escrito, el aviso debe traer el orden del día y no se puede decidir sobre temas que no estén en él.
- Debe contener la relación de los propietarios que adeudan expensas comunes.
- Debe dejar constancia de la regla de la segunda convocatoria, por si no hay quórum.
Los vicios de la convocatoria son la causa más frecuente de impugnación. Guarde la prueba del envío a cada propietario.Ley 675 de 2001, arts. 39 y 41
Quién vota y cómo se cuenta
La asamblea la integran los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados. El voto de cada propietario equivale a su coeficiente de copropiedad, y las decisiones obligan a todos, incluidos los ausentes y los que votaron en contra.Ley 675 de 2001, art. 37
La Corte Constitucional condicionó esa regla para los inmuebles destinados a vivienda: el voto ponderado por coeficiente solo aplica a las decisiones de contenido económico. En las demás, cada unidad privada tiene un voto.Corte Constitucional, Sentencia C-522 de 2002
- El arrendatario asiste y vota solo con poder del propietario.
- Las reglas sobre poderes, como cuántos puede llevar una persona o quién no puede recibirlos, suelen estar en el reglamento. Revíselo antes de la reunión.
- La Ley 675 no le quita la voz ni el voto al propietario en mora. Lo que ordena es relacionar a los deudores en la convocatoria e incluirlos en el acta.
Quórum y mayorías
La asamblea sesiona con un número plural de propietarios que represente más de la mitad de los coeficientes, y decide con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes representados en la reunión. El reglamento no puede exigir mayorías superiores al 70 %, salvo para extinguir la propiedad horizontal. Las decisiones que se tomen contra estas reglas son absolutamente nulas.Ley 675 de 2001, art. 45
Diez decisiones exigen el voto favorable del 70 % de los coeficientes que integran el edificio o conjunto, no solo de los presentes:Ley 675 de 2001, art. 46
- Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución de su uso y goce.
- Expensas extraordinarias cuyo total, en la vigencia presupuestal, supere cuatro veces el valor de las expensas necesarias mensuales.
- Expensas comunes diferentes de las necesarias.
- Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de una unidad privada, cuando lo haya solicitado un copropietario.
- Reforma de los estatutos y del reglamento de propiedad horizontal.
- Desafectación de un bien común no esencial.
- Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en proporción que represente por lo menos el 75 %.
- Cambio de destinación genérica de los bienes privados, siempre que se ajuste a la normativa urbanística vigente.
- Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto.
- Liquidación y disolución.
Estas decisiones no pueden tomarse en reuniones no presenciales. En reuniones de segunda convocatoria solo valen si alcanzan ese mismo 70 %.
El acta
La firman el presidente y el secretario de la asamblea. Debe indicar si la reunión fue ordinaria o extraordinaria, la forma de la convocatoria, el orden del día, el nombre y la calidad de los asistentes, su unidad privada y su coeficiente, y los votos emitidos en cada caso.Ley 675 de 2001, art. 47
Dentro de los 20 días hábiles siguientes a la reunión, el administrador debe poner a disposición de los propietarios copia completa del acta en la sede de la administración e informarles que ya está disponible. La copia firmada es prueba suficiente de lo que consta en ella mientras no se demuestre su falsedad.
El propietario a quien le nieguen la copia puede reclamar ante el alcalde municipal o distrital, o su delegado, que ordena la entrega so pena de sanción policiva. El Decreto 768 de 2025 precisó que para eso basta la orden de policía del alcalde y que desatenderla es un comportamiento contrario a la convivencia.Ley 675 de 2001, art. 47, parágrafo. Decreto 1070 de 2015, art. 2.2.8.18.12.1.7
Cómo se impugna una decisión
El administrador, el revisor fiscal y los propietarios pueden impugnar las decisiones de la asamblea que no se ajusten a la ley o al reglamento.Ley 675 de 2001, art. 49
- Plazo
- Dos meses siguientes a la fecha de la decisión, so pena de caducidad. Si el acto está sujeto a registro, desde la inscripción.Código General del Proceso, art. 382
- Contra quién
- Contra la copropiedad como persona jurídica, no contra el administrador ni contra quienes votaron.
- Juez
- El juez civil del circuito, en primera instancia.Código General del Proceso, art. 20, num. 8
- Suspensión provisional
- En la demanda puede pedirse que se suspendan los efectos de la decisión mientras se falla, cuando viola las normas que invoca el demandante. El demandante presta la caución que fije el juez.Código General del Proceso, art. 382
Un cambio que muchos reglamentos no reflejanEl inciso de la Ley 675 que contaba los dos meses desde la comunicación o publicación del acta fue derogado por el Código General del Proceso. Hoy el término corre desde la fecha de la decisión, aunque el acta tarde hasta 20 días hábiles. Pida la copia de inmediato.
Las sanciones por obligaciones no pecuniarias tienen su propia regla: se impugnan dentro del mes siguiente a la comunicación. Está explicada en multas y sanciones en propiedad horizontal.Ley 675 de 2001, art. 62
¿Su copropiedad prepara una asamblea?Revisamos la convocatoria y el orden del día, controlamos el quórum y las mayorías durante la reunión y revisamos el acta. El Plan Integral incluye una asamblea al año, y el acompañamiento también figura entre los servicios adicionales. Si usted es propietario y quiere impugnar una decisión, recuerde que el término, por regla general, es de dos meses desde la fecha de la decisión: verificamos su caso sin costo.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si no hay quórum en la asamblea?
Se hace una nueva reunión el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las 8:00 p. m. si el reglamento no dispone otra cosa, que sesiona y decide con cualquier número plural de propietarios, sea cual sea el porcentaje de coeficientes representado. La convocatoria inicial debe haberlo advertido (Ley 675 de 2001, art. 41).
¿La asamblea puede decidir temas que no estaban en el orden del día?
En las reuniones extraordinarias, en las no presenciales y en las decisiones por escrito, no: la ley lo prohíbe expresamente (Ley 675 de 2001, art. 39, parágrafo 1).
¿Desde cuándo se cuentan los dos meses para impugnar?
Desde la fecha de la decisión (Código General del Proceso, art. 382). La regla anterior, que contaba desde la comunicación o publicación del acta, fue derogada.
¿El propietario en mora puede votar?
Sí. La Ley 675 no prevé la pérdida del voto por mora. Las consecuencias legales de la mora son los intereses, la publicación dentro del conjunto y el cobro ejecutivo (arts. 30 y 48).
¿El arrendatario puede asistir a la asamblea?
Con poder del propietario, sí. La asamblea la integran los propietarios o sus representantes o delegados (Ley 675 de 2001, art. 37).
Normas y sentencias citadas
- Ley 675 de 2001, régimen de propiedad horizontal
- Código General del Proceso, Ley 1564 de 2012
- Corte Constitucional, Sentencia C-522 de 2002
- Decreto 768 de 2025, que adiciona el Decreto 1070 de 2015
Información general, no asesoríaEste artículo explica la norma vigente a 17 de septiembre de 2026 y no reemplaza el estudio de su caso, de su reglamento ni de sus documentos.