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Reglamento de propiedad horizontal y manuales, ajustados a la ley

Revisamos su reglamento cláusula por cláusula, redactamos la reforma cuando hace falta y construimos los manuales que la copropiedad necesita para sancionar, contratar y tratar datos con soporte legal.

Solicitar diagnóstico del reglamento Ver los diez instrumentos

Siete señales de que su reglamento necesita revisión

Lo que un reglamento dice en contra de una norma imperativa se tiene por no escrito (Ley 675 de 2001, art. 5, par. 1). El problema es que nadie lo sabe hasta que una decisión se impugna.

Exige mayorías superiores al 70 %
La ley las tiene por no escritas: ninguna decisión, salvo la extinción de la propiedad horizontal, puede exigir más del 70 % de los coeficientes. Un reglamento que pide el 80 % o la unanimidad induce a la asamblea a creer que no puede decidir lo que sí puede.Ley 675 de 2001, art. 45
Sanciona sin describir la conducta ni el procedimiento
El reglamento debe indicar las conductas sancionables y la sanción que corresponde a cada una, y toda sanción debe respetar el debido proceso, la defensa y la contradicción. Una multa impuesta sin ese soporte puede caerse en la impugnación o en la tutela.Ley 675 de 2001, arts. 59, 60 y 62
Pone al comité de convivencia a imponer multas
El comité propone fórmulas de arreglo. La ley le prohíbe imponer sanciones.Ley 675 de 2001, art. 58, par. 2
Restringe bienes comunes esenciales a quien está en mora
La ley prohíbe restringir los bienes comunes esenciales. La mora causa intereses y se cobra por la vía ejecutiva con la certificación del administrador.Ley 675 de 2001, arts. 30, 48 y 59, par.
Hay cámaras, minutas de portería y bases de datos sin política de tratamiento
Las imágenes y los registros de residentes y visitantes son datos personales. La copropiedad es responsable de su tratamiento y debe tener política, aviso de privacidad y autorizaciones.Ley 1581 de 2012 · Decreto 1074 de 2015
Lo otorgó la constructora y nunca se contrastó
El reglamento inicial lo redacta el propietario inicial. Conviene compararlo con lo que de verdad se entregó: coeficientes, bienes comunes declarados, parqueaderos y zonas de uso exclusivo. Los bienes comunes deben coincidir con el proyecto aprobado y con el reglamento.Ley 675 de 2001, arts. 5, 19 y 24, par. 2
Conviven dos reglamentos o hay etapas sin integrar
En los conjuntos construidos por etapas o con varias escrituras, las reglas se contradicen y las mayorías se vuelven inciertas. La salida es una ruta de unificación con sus quórums, mayorías y trámites de notaría y registro.Es el trabajo que hoy adelantamos en Coveñas

Qué se resuelve con un manual y qué exige reforma

La diferencia importa porque cambia la mayoría, el costo y el tiempo. El diagnóstico le dice, tema por tema, cuál es el camino.

Se resuelve con un manual o un reglamento interno

Convivencia, uso de zonas comunes, datos personales y cámaras, contratación de proveedores, reglas de la asamblea y el detalle del procedimiento sancionatorio. Los aprueba la asamblea con mayoría ordinaria, o el consejo cuando el reglamento le da esa función, sin tocar la escritura.

Exige reformar el reglamento

Coeficientes, destinación de los bienes, órganos de administración, mayorías y las conductas sancionables con su sanción, que la ley ordena fijar en el reglamento (art. 60, par.). Requiere el 70 % de los coeficientes, escritura pública y registro.

Los diez instrumentos del cuerpo normativo interno

Se contratan juntos o por separado. Cada uno llega con su fundamento legal y con la indicación del órgano que debe aprobarlo.

Diagnóstico de legalidad del reglamentoLey 675 de 2001, art. 5, par. 1: lo que contraría normas imperativas se tiene por no escrito
Análisis cláusula por cláusula del reglamento vigente, con clasificación de cada una: conforme, no escrita por vulnerar norma imperativa o necesitada de reforma. Incluye concepto sobre coeficientes y bienes comunes declarados. Lo aprueba: concepto para el consejo.
Reforma parcial o integral del reglamentoLey 675 de 2001, art. 46 · escritura pública y registro
Proyecto de articulado comparado con el texto vigente, acompañamiento a la asamblea que la aprueba, elevación a escritura pública y registro. Lo aprueba: asamblea, con el 70 % de los coeficientes.
Manual de convivenciaLey 675 de 2001 · Ley 1801 de 2016 · Ley 1774 de 2016
Uso de bienes comunes, horarios, ruido, animales de compañía, mudanzas, obras en unidades privadas, visitantes y control de acceso. Lo aprueba: asamblea con mayoría ordinaria, salvo que el reglamento lo asigne al consejo.
Procedimiento sancionatorio con debido procesoLey 675 de 2001, arts. 59 a 62 · Constitución, art. 29
Conductas y sanciones dentro de los topes legales, con citación, descargos, pruebas, decisión motivada, recursos y ejecución. Lo aprueba: asamblea con mayoría ordinaria, salvo que el reglamento lo asigne al consejo.
Política de tratamiento de datos, aviso de privacidad y autorizacionesLey 1581 de 2012 · Decreto 1074 de 2015
Finalidades, derechos de los titulares, consultas y reclamos, conservación y encargados; formatos para propietarios, residentes, arrendatarios, visitantes, proveedores y empleados. Lo aprueba: administrador como responsable del tratamiento, con aval del consejo.
Manual interno de habeas dataLey 1581 de 2012 · Ley 1266 de 2008
Atención de consultas y reclamos, registro de bases de datos cuando aplique, incidentes de seguridad y reglas para reportar a centrales de riesgo. Lo aprueba: administrador como responsable del tratamiento, con aval del consejo.
Reglamento de videovigilanciaLey 1581 de 2012 · Constitución, art. 15
Zonas cubiertas y excluidas, señalización, tiempo de retención de las grabaciones, acceso y entrega a autoridades, y responsable de la custodia. Lo aprueba: administrador como responsable del tratamiento, con aval del consejo.
Reglamentos de uso de zonas comunesLey 675 de 2001, arts. 19 a 23
Salón comunal, gimnasio, piscina, BBQ, zonas de trabajo y parqueaderos de visitantes, con régimen de reserva, tarifas y responsabilidad por daños. Lo aprueba: consejo si el reglamento lo faculta; en su defecto, asamblea.
Reglamento interno de asambleaLey 675 de 2001, arts. 37 a 47
Convocatoria, poderes y representación, quórum, votación, actas y reuniones no presenciales. Lo aprueba: consejo si el reglamento lo faculta; en su defecto, asamblea.
Manual de contratación de proveedoresCódigo Civil · Código de Comercio
Umbrales de cuantía, niveles de aprobación, pólizas exigibles y régimen de conflictos de interés de consejeros y administrador. Lo aprueba: consejo.

Por qué el procedimiento importa más que la sanciónEn nuestra experiencia, la mayoría de las sanciones que se anulan no caen por su contenido sino por el trámite: falta de citación, ausencia de una oportunidad real de descargos, decisión sin motivar o inexistencia de recurso. Un procedimiento bien diseñado es la mejor defensa preventiva de la copropiedad, y es el que se sostiene cuando el sancionado lo ataca.

Cómo se hace una reforma, de principio a fin

La acompañamos desde la lectura del reglamento hasta la inscripción en registro. El consejo no tiene que coordinar a nadie más.

  1. Paso 1 Diagnóstico de legalidad

    Leemos el reglamento y sus escrituras cláusula por cláusula y clasificamos cada una: conforme, no escrita por contrariar una norma imperativa o necesitada de reforma. Usted recibe una matriz de hallazgos con la prioridad de cada uno. Ley 675 de 2001, art. 5, par. 1

  2. Paso 2 Proyecto de reforma

    Redactamos el articulado nuevo frente al vigente, en dos columnas, para que el consejo y los propietarios vean exactamente qué cambia y por qué.

  3. Paso 3 Socialización

    Acompañamos las reuniones informativas y respondemos por escrito las observaciones de los propietarios antes de la asamblea. Una reforma que llega explicada tiene más opciones de conseguir los votos.

  4. Paso 4 Asamblea

    La reforma se aprueba con el voto favorable del 70 % de los coeficientes del edificio o conjunto. La ley no permite tomar esta decisión en reunión no presencial y, en segunda convocatoria, solo vale si se alcanza esa misma mayoría. Ley 675 de 2001, art. 46, num. 5 y par.

  5. Paso 5 Escritura pública y registro

    Elevamos la reforma a escritura pública y la registramos en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Hasta entonces, el reglamento registrado sigue siendo el anterior. Ley 675 de 2001, art. 51, num. 9

Valores de referencia

El valor final depende del tamaño de la copropiedad, del número de escrituras que componen el reglamento y del estado de sus documentos. Se fija por escrito antes de empezar.

Reforma parcial del reglamento
desde$1.200.000
Reforma integral del reglamento
desde$2.500.000
Reglamentación del comité de convivencia
desde$800.000
Política de datos y formatos de autorización
desde$200.000

Valores con IVA incluido. Con un plan de asesoría vigente, estos trabajos tienen 15 % o 20 % de descuento. Los derechos notariales y de registro los paga la copropiedad directamente, con soporte.

Solicitar diagnóstico del reglamento

Trabajo en curso, con certificación

Dos relaciones vigentes, certificadas por el representante legal de cada copropiedad. Los nombres se publican solo con su autorización.

Ciudadela residencial en MonteríaRelación certificada desde abril de 2026
Construcción del cuerpo normativo interno: los diez instrumentos de esta página, con conceptos jurídicos escritos para la administración y el consejo.
Conjunto de 10 torres y 160 unidades en CoveñasRelación certificada desde junio de 2025
Estudio de las escrituras, las licencias y las actas de entrega; ruta de unificación de dos reglamentos que coexisten sobre el mismo conjunto, e identificación de los bienes comunes esenciales declarados y no instalados para reclamarlos a las constructoras.

Preguntas sobre el reglamento y los manuales

Si la suya no está aquí, escríbanos por WhatsApp.

¿La reforma del reglamento se puede aprobar en una asamblea virtual?

No. La Ley 675 no permite tomar en reuniones no presenciales las decisiones que exigen mayoría calificada, y la reforma del reglamento es una de ellas (art. 46, num. 5 y par.). La asamblea de reforma debe ser presencial; antes de convocarla revisamos con usted la citación y la forma de acreditar los coeficientes.

¿Qué pasa si no alcanzamos el 70 % de los coeficientes?

La reforma no queda aprobada. Por eso el diagnóstico separa lo que de verdad exige reforma de lo que se resuelve con manuales y reglamentos internos, que aprueba la asamblea con mayoría ordinaria o el consejo, según lo que diga su reglamento.

¿Podemos sancionar con base en un manual de convivencia?

Depende de su reglamento. La ley ordena que el reglamento de propiedad horizontal indique las conductas sancionables y la sanción de cada una (art. 60, par.). Si el suyo lo hace o remite expresamente al manual, el manual desarrolla el detalle y el procedimiento; si guarda silencio, ese vacío se corrige con una reforma parcial. Es una de las primeras cosas que revisa el diagnóstico.

¿El manual de convivencia obliga a los arrendatarios?

Sí. Las obligaciones de convivencia cobijan a los propietarios y a los tenedores a cualquier título, y el propietario responde por quienes ocupan su unidad (Ley 675 de 2001, art. 59).

¿Necesitamos política de datos si solo tenemos cámaras y una minuta de portería?

Sí. Las grabaciones y los registros de visitantes son datos personales, y la copropiedad responde por su tratamiento. Necesita política de tratamiento, aviso de privacidad visible, autorizaciones y un reglamento de videovigilancia que diga quién ve las grabaciones, cuánto se guardan y cómo se entregan a una autoridad (Ley 1581 de 2012).

¿La escritura y el registro están incluidos en el valor?

Los honorarios cubren el diagnóstico, la redacción y el acompañamiento hasta la inscripción. Los derechos notariales y de registro los paga la copropiedad directamente, con soporte.

¿Pueden revisar un solo tema, como parqueaderos o mascotas?

Sí. Eso es una reforma parcial o un reglamento interno, según lo que el tema exija. El valor depende del número de artículos y del estado de sus documentos.

¿Cuánto tarda?

El diagnóstico y los manuales dependen del volumen de documentos; la reforma depende, sobre todo, del calendario de su asamblea. En la propuesta fijamos la fecha de entrega de cada documento.

Pida el diagnóstico de su reglamento

Cuéntenos qué problema quiere resolver. Si ya tiene el reglamento en PDF, envíelo por WhatsApp o por correo y le respondemos en menos de 24 horas hábiles con el alcance y el valor del trabajo.

Horario
Lunes a sábado, 9:00 a.m. a 8:00 p.m.