Responsabilidad civil y penal del administrador de propiedad horizontal

El administrador es el representante legal de la copropiedad y responde con su patrimonio por los perjuicios que cause. La ley incluso presume su culpa en ciertos casos. Esta guía explica el alcance de esa responsabilidad, los delitos que sí aplican y los que no, y cómo se previene.

Publicado el 12 de marzo de 2026. Actualizado el 17 de septiembre de 2026. Lectura de 7 minutos.

Esta guía explica la norma. Para aplicarla a su caso: si es del consejo o de la administración · si es propietario o residente.

La naturaleza del cargo

La representación legal de la copropiedad y la administración del edificio o conjunto corresponden a un administrador. Lo designa la asamblea general, salvo donde existe consejo de administración, que es entonces quien lo elige, para el período que fije el reglamento. Puede ser una persona natural o una persona jurídica. El contrato lo firma, por la copropiedad, el presidente del consejo o, si no hay consejo, el presidente de la asamblea.Ley 675 de 2001, art. 50

Los actos y contratos que celebra en ejercicio de sus funciones se radican en cabeza de la persona jurídica, siempre que se ajusten a la ley y al reglamento. Por eso un contrato mal negociado o un requerimiento sin contestar comprometen a todos los copropietarios, y por eso la ley le fija un estándar de responsabilidad exigente.

Las funciones cuyo incumplimiento genera responsabilidad

La ley enumera las funciones básicas del administrador. Las que con más frecuencia terminan en un reclamo son estas:Ley 675 de 2001, art. 51

Convocar a la asamblea y someterle el inventario, el balance y el presupuesto.
Llevar los libros de actas y el registro de propietarios y residentes, y poner las actas a disposición en el término legal.
Llevar la contabilidad bajo su responsabilidad.
Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición que le correspondan.
Cobrar las cuotas, multas y demás obligaciones en dinero, iniciando a tiempo el cobro judicial.
Representar judicial y extrajudicialmente a la copropiedad.
Notificar las sanciones y hacerlas efectivas cuando estén en firme.
Expedir el paz y salvo cada vez que cambie el propietario o el tenedor de una unidad.

A esa lista se suman deberes que están en otras normas: mantener vigente la póliza obligatoria de incendio y terremoto de los bienes comunes, cuyas primas deben ir en el presupuesto que él prepara, y cumplir el régimen de protección de datos personales.Ley 675 de 2001, arts. 15 y 51, num. 1. Ley 1581 de 2012

Responsabilidad civil

Los administradores responden por los perjuicios que, por dolo, culpa leve o culpa grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Y la ley presume la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, y de violación de la ley o del reglamento.Ley 675 de 2001, art. 50

La presunción cambia la carga de la prueba. A quien reclama le basta probar el incumplimiento, el daño y la relación entre los dos; es el administrador quien debe demostrar que obró con la diligencia debida.

Ejemplos frecuentes

Cartera que prescribe sin requerimiento, acuerdo ni demanda. El conteo está en cuándo prescribe una deuda de administración.
Sanciones a la copropiedad por no contestar a tiempo una tutela, un derecho de petición o un requerimiento de una autoridad.
Daños por falta de mantenimiento de bienes comunes que tenían presupuesto aprobado.
Siniestro sin cobertura porque se dejó vencer la póliza obligatoria.
Pagos sin soporte o contratos celebrados por fuera de las atribuciones del reglamento.

La acción para reclamar es ordinaria y, por regla general, prescribe en diez años. La puede ejercer la copropiedad, por decisión de sus órganos y a través de su nuevo representante, y también el propietario o el tercero que sufrió el daño.Código Civil, art. 2536

Responsabilidad penal: lo que sí aplica y lo que no

Los recursos de una copropiedad son privados y el administrador no es servidor público. Por eso, por regla general, no hay peculado, que es un delito de servidores públicos, por más que se use la palabra en las asambleas. Los delitos que sí pueden configurarse, según los hechos, son estos:

Abuso de confianza: Apropiarse de una cosa mueble ajena que se le confió o entregó por un título no traslativo de dominio, como el dinero de las cuotas. Prisión de 16 a 72 meses, con penas mayores en las modalidades calificadas.Código Penal, arts. 249 y 250
Estafa: Obtener provecho ilícito con perjuicio ajeno, induciendo o manteniendo a otro en error por medio de artificios o engaños.Código Penal, art. 246
Falsedad en documento privado: Falsificar un documento privado que pueda servir de prueba, y usarlo. Prisión de 16 a 108 meses.Código Penal, art. 289

El abuso de confianza del art. 249 y la estafa de hasta 150 salarios mínimos mensuales exigen querella, y la querella debe presentarse dentro de los seis meses siguientes a la comisión de la conducta.Código de Procedimiento Penal, arts. 73 y 74

El tiempo corre rápidoSeis meses pasan pronto entre una asamblea, un cambio de administrador y una auditoría. Si el consejo detecta un faltante, debe reunir los soportes y consultar de inmediato.

La corrupción privada está descrita en el Código Penal para sociedades, asociaciones y fundaciones, y la administración desleal solo para sociedades; su aplicación a una copropiedad es discutible.Código Penal, arts. 250A y 250B

No toda irregularidad es delito. El desorden contable, los pagos sin soporte o las decisiones tomadas sin consultar al consejo pueden generar responsabilidad civil y justificar la remoción, sin que exista una conducta penal.

Quién vigila al administrador

En Colombia no existe una autoridad de inspección, vigilancia y control propia de la propiedad horizontal ni de sus administradores. La alcaldía inscribe y certifica la existencia y la representación legal de la copropiedad, pero ese registro no es una función de vigilancia. Otras autoridades sí pueden sancionar a la copropiedad por asuntos concretos, como la Superintendencia de Industria y Comercio en protección de datos personales. El control de la gestión es interno y judicial:Ley 675 de 2001, art. 8

La asamblea nombra y remueve libremente al administrador, y aprueba o imprueba sus cuentas.
El consejo de administración, donde existe, lo elige y, según lo que disponga el reglamento, vigila su gestión.
El revisor fiscal es obligatorio en los conjuntos de uso comercial o mixto y potestativo en los residenciales.
Cualquier propietario puede impugnar las decisiones de la asamblea, pedir copia de las actas y acudir al juez.

Para los conjuntos residenciales y los edificios de uso mixto y comercial, la ley exige que el administrador acredite idoneidad en los términos del reglamento que expida el Gobierno Nacional, y autoriza al Gobierno para disponer pólizas que garanticen el cumplimiento de sus obligaciones, hasta por el valor del presupuesto anual.Ley 675 de 2001, arts. 38, 50, parágrafos 2 y 3, 53 y 56

Cómo se previene, de lado y lado

Si usted administra: Contrato escrito con funciones y atribuciones claras. Cuentas bancarias a nombre de la copropiedad, nunca a nombre propio. Informes mensuales al consejo con extractos y conciliaciones. Todo pago con soporte. Calendario de vencimientos: pólizas, cartera próxima a prescribir, términos de tutelas y peticiones. Acta de entrega detallada al terminar.
Si usted es consejero: Exija póliza de cumplimiento o de manejo. Pida firmas conjuntas para pagos altos. Revise cada mes los extractos originales, no solo los informes. Contrate revisoría fiscal, aunque el conjunto sea residencial. Cuando cambie el administrador, reciba con inventario, claves, contratos, libros y estado de cartera.

Preguntas frecuentes

¿El administrador responde con su propio patrimonio?

Sí. Responde por los perjuicios que cause con dolo, culpa leve o culpa grave a la copropiedad, a los propietarios o a terceros (Ley 675 de 2001, art. 50). Cuando la administración la ejerce una persona jurídica, su representante legal actúa por la copropiedad (art. 51, parágrafo).

¿Se puede denunciar a un administrador por peculado?

Por regla general, no. El peculado es un delito de servidores públicos, y el administrador de una copropiedad no lo es: administra recursos privados. Las figuras que pueden aplicar son el abuso de confianza, la estafa o la falsedad, según los hechos.

¿Quién puede remover al administrador?

La asamblea nombra y remueve libremente al administrador (Ley 675 de 2001, art. 38, num. 1). Donde existe consejo de administración, el consejo lo elige (art. 50); revise en su reglamento a qué órgano le corresponde removerlo.

¿Alguna entidad del Estado sanciona a los administradores?

No hay una autoridad de vigilancia propia de la propiedad horizontal. El control de la gestión lo ejercen la asamblea, el consejo, el revisor fiscal y los jueces, sin perjuicio de las sanciones de autoridades como la Superintendencia de Industria y Comercio en asuntos concretos, como los datos personales.

¿La póliza del administrador es obligatoria?

La ley autoriza al Gobierno para disponer esas pólizas, y muchos reglamentos y contratos las exigen. Aunque su reglamento no lo haga, el consejo puede pedirla como condición del contrato.

Normas y sentencias citadas

Información general, no asesoríaEste artículo explica la norma vigente a 17 de septiembre de 2026 y no reemplaza el estudio de su caso, de su reglamento ni de sus documentos.