Manual de convivencia en propiedad horizontal: qué puede decir, quién lo aprueba y qué revisar en 2026

El manual de convivencia es el documento que residentes y porteros consultan a diario, y también donde suelen acumularse reglas inválidas: prohibiciones de mascotas, restricciones de ascensor, multas sin procedimiento. Esta guía explica su relación con el reglamento, la mayoría que necesita para aprobarse y los límites que ya fijaron la ley y la Corte Constitucional.

Publicado el 25 de septiembre de 2026. Actualizado el 25 de septiembre de 2026. Lectura de 9 minutos.

Esta guía explica la norma. Para aplicarla a su caso: si es del consejo o de la administración · si es propietario o residente.

Qué es y en qué se diferencia del reglamento

El reglamento de propiedad horizontal es el estatuto que regula los derechos y obligaciones de los copropietarios. Consta en escritura pública registrada, tiene un contenido mínimo fijado por la ley e incluye «las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto».Ley 675 de 2001, arts. 3, 4 y 5

La Ley 675 no usa la expresión «manual de convivencia»; habla de reglamentos internos. El Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana sí la usa: se refiere a los manuales de convivencia de las propiedades horizontales y conjuntos residenciales, y ordena actualizarlos cuando contrarían sus normas sobre mascotas. La Corte Constitucional, por su parte, los trata como un acto de voluntad de la asamblea general, cuyas reglas deben ajustarse a la Constitución y a la ley.Ley 675 de 2001, art. 51, num. 12. Ley 1801 de 2016, art. 117. Corte Constitucional, Sentencia T-034 de 2013

En la práctica, el manual desarrolla el reglamento: horarios, trasteos, obras, uso del salón comunal y de las zonas deportivas, parqueaderos de visitantes, mascotas, basuras, ruido y trámite de quejas. No puede cambiarlo. Lo que modifica derechos u obligaciones del reglamento es una reforma del reglamento, con sus propios requisitos.

Quién lo aprueba y con qué mayoría

Aprobar las reformas al reglamento es función de la asamblea general, y el Código de Policía se dirige a las asambleas de copropietarios cuando ordena actualizar los manuales. En nuestro criterio, el consejo solo podría expedir reglas internas si el reglamento le da expresamente esa facultad, y nunca para modificar el reglamento.Ley 675 de 2001, art. 38, num. 6. Ley 1801 de 2016, art. 117

Si el manual…	Mayoría	Formalidad
Solo desarrolla lo que el reglamento ya dice	La general del art. 45, salvo que el reglamento exija otra	Acta de la asamblea
Cambia derechos u obligaciones del reglamento, o crea sanciones que este no prevé	La calificada del 70 % del art. 46	Acta, escritura pública y registro, a cargo del administrador

En los conjuntos de vivienda hay que contar bien esas mayorías. La Corte Constitucional precisó que el voto por coeficiente solo aplica a las decisiones de contenido económico; en las demás, cada unidad privada tiene un voto. En nuestro criterio, un manual de convivencia es, por regla general, una decisión sin contenido económico.Ley 675 de 2001, arts. 37, 45, 46, num. 5, y 51, num. 9. Corte Constitucional, Sentencia C-522 de 2002

El orden del día importaEn una asamblea extraordinaria no pueden tomarse decisiones sobre temas que no estén en el orden del día de la convocatoria. Y si lo que se aprueba es una reforma del reglamento, no puede decidirse en reunión no presencial ni en reunión de segunda convocatoria, salvo que en esta última se obtenga el 70 % (Ley 675 de 2001, arts. 39, parágrafo 1, y 46, parágrafo).

Lo que un manual no puede decir

Las disposiciones del reglamento que vulneren las normas imperativas de la Ley 675 «se entenderán no escritas». Con mayor razón, un manual no puede ir contra la ley ni contra el reglamento. Estas reglas no caben en él:Ley 675 de 2001, art. 5, parágrafo 1

Prohibir las mascotas en zonas comunes: No pueden prohibirse el tránsito ni la permanencia de animales domésticos o mascotas en las zonas comunes. Sí puede exigirse traílla y, para los perros potencialmente peligrosos, bozal y permiso.Ley 1801 de 2016, art. 117
Prohibirlas en el ascensor: La Corte ordenó dejar de aplicar la norma de un manual que prohibía subir mascotas en los ascensores y abstenerse de cobrar las multas impuestas con base en ella.Corte Constitucional, Sentencia T-034 de 2013
Multar la sola tenencia de un animal: La Corte ordenó suspender el cobro de multas y cuotas extraordinarias impuestas a una familia por tener un perro en su apartamento, y devolver lo pagado.Corte Constitucional, Sentencia T-035 de 1997
Sanciones que el reglamento no describe: El reglamento debe indicar las conductas sancionables, la sanción que procede para cada una y la duración razonable de la publicación y de las multas. Las multas, además, tienen topes legales.Ley 675 de 2001, arts. 59 y 60, parágrafo
Restringir bienes esenciales: Ninguna sanción puede restringir el uso de bienes comunes esenciales ni de los asignados al uso exclusivo de una unidad.Ley 675 de 2001, art. 59, parágrafo
Limitar la venta o la cesión del inmueble: El reglamento no puede prohibir la enajenación o el gravamen de los bienes privados, ni limitar o prohibir su cesión a cualquier título.Ley 675 de 2001, art. 5, parágrafo 4
Multar la mora: Las sanciones del art. 59 son para obligaciones no pecuniarias. La mora genera intereses, publicación en lugares sin tránsito constante de visitantes y cobro ejecutivo.Ley 675 de 2001, arts. 30, 48 y 59

Frente a las reglas sobre mascotas en zonas comunes, el Código de Policía autoriza expresamente a los administradores a no aplicar las normas del manual que contraríen ese artículo, y les ordena pedir de inmediato a la asamblea su actualización.Ley 1801 de 2016, art. 117, modificado por la Ley 2054 de 2020

Qué sí conviene que tenga

Un manual útil es corto, concreto y remite al reglamento en lo que ya está allí. Estos son los capítulos que recomendamos:

Uso de bienes comunes: salón comunal, zonas deportivas, piscina y parqueaderos de visitantes, con reservas y horarios razonables.
Trasteos, obras y reformas: horarios, avisos previos y protección de las zonas comunes.
Mascotas: traílla, recogida de excrementos, perros potencialmente peligrosos y censo de animales de compañía.
Ruido y actividades en las unidades privadas.
Basuras, reciclaje y aseo.
Seguridad, visitantes y portería, con las reglas de tratamiento de datos personales.
Quejas y comité de convivencia.

Sobre obras, la ley trae una pauta para las unidades inmobiliarias cerradas: las reformas internas que no inciden en la estructura ni en el funcionamiento del conjunto no requieren autorización previa de los órganos de administración. El manual puede pedir aviso y fijar horarios; no debería convertir cada obra interna en un permiso.Ley 675 de 2001, art. 75

Si el manual va a describir conductas sancionables, lo más seguro es aprobar ese capítulo como reforma del reglamento, porque la ley exige que las conductas y las sanciones estén en el reglamento. Cómo debe trabajar el comité de convivencia está en comité de convivencia y Código de Policía.Ley 675 de 2001, art. 60, parágrafo

Qué revisar en 2026

Muchas personas buscan un «manual de convivencia 2026» porque creen que una norma reciente obligó a cambiarlos. Esto es lo que dicen las normas vigentes:

El Decreto 768 de 2025 ordena a asambleas y consejos incorporar al reglamento las pautas de la jurisprudencia constitucional, y tener a disposición de la policía una copia del reglamento completo y vigente y el censo de animales de compañía. No fijó un plazo.
El Código de Policía, desde la reforma de 2020, prohíbe vetar el tránsito y la permanencia de mascotas en zonas comunes y ordena actualizar los manuales que lo contraríen.
La Ley 675 no ha tenido reformas recientes sobre reglamentos, asambleas ni sanciones. Su última modificación, de 2021, se limitó a los conjuntos de vivienda de interés social o prioritario de cinco o menos unidades.

Nuestra recomendación es revisar el manual completo una vez al año, antes de la asamblea ordinaria, y cada vez que cambie una norma o salga una sentencia relevante. Lo que dice el Decreto 768 y lo que no dice está en Decreto 768 de 2025: qué cambia de verdad.Decreto 1070 de 2015, art. 2.2.8.18.12.1.6. Ley 1801 de 2016, art. 117, modificado por la Ley 2054 de 2020

¿Su manual necesita revisión?Revisamos el manual frente al reglamento y la ley, y le decimos qué se ajusta con la mayoría general y qué exige reformar el reglamento. Vea los valores de reglamento y manuales.

Cómo actualizarlo sin que se caiga

Lea primero el reglamento: el manual solo puede desarrollarlo.
Haga el diagnóstico: marque las reglas que contradicen la ley, el reglamento o la jurisprudencia.
Separe lo que va en el manual de lo que exige reforma del reglamento, porque la mayoría y la formalidad cambian.
Socialice el borrador con los residentes antes de la asamblea.
Incluya el tema de forma expresa en el orden del día de la convocatoria.
Vote con la mayoría que corresponda y deje en el acta el texto aprobado o una referencia exacta a él.
Publique el acta y el manual. Si hubo reforma del reglamento, el administrador debe elevarla a escritura pública y registrarla.

El acta debe quedar a disposición de los propietarios dentro de los veinte días hábiles siguientes a la reunión.Ley 675 de 2001, arts. 39, 46, 47 y 51, nums. 3 y 9

Preguntas frecuentes

¿El manual de convivencia obliga a los arrendatarios?

Sí. Las decisiones adoptadas conforme a la ley y al reglamento obligan a todos los propietarios y, en lo pertinente, a los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto (Ley 675 de 2001, art. 37). Los tenedores también pueden ser sancionados (art. 59).

¿El consejo de administración puede aprobar el manual?

La ley atribuye a la asamblea la aprobación de las reformas al reglamento (art. 38, num. 6), y el Código de Policía se dirige a las asambleas cuando ordena actualizar los manuales (Ley 1801 de 2016, art. 117). En nuestro criterio, el consejo solo podría expedir reglas internas si el reglamento le da expresamente esa facultad.

¿Hay que llevar el manual a notaría?

Solo si lo aprobado reforma el reglamento. En ese caso, el administrador debe elevar la reforma a escritura pública y registrarla (Ley 675 de 2001, art. 51, num. 9).

¿Existe un modelo oficial de manual de convivencia?

No. La ley no trae un modelo, y un modelo genérico casi siempre choca con el reglamento de cada conjunto. El manual debe partir de su reglamento.

¿Qué pasa con una norma del manual que viola la ley?

Si prohíbe el tránsito o la permanencia de mascotas en zonas comunes, el administrador está autorizado para no aplicarla y debe pedir su actualización a la asamblea (Ley 1801 de 2016, art. 117). En los demás casos, la decisión que la aprobó puede impugnarse ante el juez dentro de los dos meses siguientes a la fecha de la decisión, o a la de su inscripción si está sujeta a registro (Código General del Proceso, art. 382). Y si la norma afecta derechos fundamentales, un juez de tutela puede ordenar que se deje de aplicar, como ocurrió en la Sentencia T-034 de 2013.

Normas y sentencias citadas

Información general, no asesoríaEste artículo explica la norma vigente a 25 de septiembre de 2026 y no reemplaza el estudio de su caso, de su reglamento ni de sus documentos.