Arrendatarios en propiedad horizontal: derechos, obligaciones y conflictos

Quien arrienda un apartamento en un conjunto entra en tres relaciones a la vez: con el propietario, con la copropiedad y con los vecinos. Esta guía explica qué regla aplica en cada una, quién paga la administración y qué puede y qué no puede hacer la administración frente al arrendatario.

Publicado el 12 de marzo de 2026. Actualizado el 17 de septiembre de 2026. Lectura de 6 minutos.

Esta guía explica la norma. Para aplicarla a su caso: si es del consejo o de la administración · si es propietario o residente.

Tres relaciones, tres reglas

Propietario y copropiedad: La rigen la Ley 675 de 2001 y el reglamento de propiedad horizontal. El propietario es quien integra la asamblea y quien responde por las expensas.
Propietario y arrendatario: La rige el contrato y, si es vivienda urbana, la Ley 820 de 2003.
Arrendatario y copropiedad: No hay contrato entre ellos, pero sí obligaciones. El arrendatario debe cumplir las normas del reglamento de propiedad horizontal, y la Ley 675 lo trata como tenedor: responde solidariamente por las expensas comunes ordinarias y puede ser sancionado.Ley 820 de 2003, art. 9, num. 4. Ley 675 de 2001, arts. 29 y 59

Quién paga la cuota de administración

Entre arrendador y arrendatario manda el contrato: el arrendatario paga las expensas comunes en los casos en que haya lugar, de conformidad con lo establecido en el contrato. Si el contrato no dice nada, lo prudente es entender que las paga el propietario, que es el obligado frente a la copropiedad.Ley 820 de 2003, art. 9, num. 3

Frente a la copropiedad la regla es otra: para las expensas comunes ordinarias existe solidaridad en el pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título. La administración puede cobrárselas a cualquiera de los dos, y quien pague lo que no le correspondía según el contrato puede reclamárselo al otro. Las cuotas extraordinarias no están cubiertas por esa solidaridad: frente a la copropiedad las debe el propietario.Ley 675 de 2001, art. 29

Si el arrendatario debía pagar la administración y no lo hace, el arrendador puede terminar el contrato.
El contrato puede trasladar al arrendatario el costo de una cuota extraordinaria, pero ese pacto solo vale entre ellos.
Conviene que el contrato indique quién paga, a quién le llega el recibo y cómo se prueba el pago.

El detalle del cobro está en cómo cobrar expensas en mora.Ley 820 de 2003, art. 22, num. 2

Derechos del arrendatario frente a la copropiedad

Usar los bienes comunes según su destinación, en las mismas condiciones que cualquier residente.
Recibir del arrendador una copia de la parte normativa del reglamento de propiedad horizontal.
Acudir al comité de convivencia: la ley lo prevé para conflictos entre propietarios o tenedores.
Debido proceso si lo van a sancionar: requerimiento escrito, descargos y decisión del órgano competente. La impugnación judicial de la sanción la prevé la ley para el propietario sancionado, así que conviene que el propietario la acompañe.
Que no le suspendan el citófono, ni le obstaculicen el ingreso al garaje, ni le impidan recibir su correspondencia como forma de presión por deudas de administración: la Corte lo prohibió incluso frente al propio deudor.
Que sus datos personales y los de su familia se traten con autorización y solo para las finalidades informadas.

Lo que no tiene es voto propio en la asamblea. La asamblea la integran los propietarios, o sus representantes o delegados, de modo que el arrendatario solo participa si el propietario le da poder. Lo mismo ocurre con el consejo de administración, que se integra con propietarios o sus delegados.Ley 820 de 2003, art. 8, num. 4. Ley 675 de 2001, arts. 37, 53, 58 y 60. Corte Constitucional, Sentencia SU-509 de 2001

Obligaciones del arrendatario

Cumplir el reglamento de propiedad horizontal y los manuales de convivencia.
Usar el inmueble según su destinación y abstenerse de actos que comprometan la seguridad o solidez del edificio, o que produzcan ruidos y molestias que perturben la tranquilidad de los demás: son las obligaciones que la Ley 675 impone al propietario y que el arrendatario asume al ocupar la unidad.
Respetar las reglas de mascotas, trasteos, parqueaderos y zonas comunes.
Pagar la administración, si el contrato se la asignó.

El incumplimiento tiene dos consecuencias independientes. La copropiedad puede sancionarlo como tenedor, con los límites de la Ley 675. Y el arrendador puede terminar el contrato por la violación de las normas del reglamento, o por la incursión reiterada en conductas que afecten la tranquilidad de los vecinos, comprobadas ante la autoridad de policía.Ley 675 de 2001, arts. 18 y 59. Ley 820 de 2003, art. 22, nums. 4 y 6

Conflictos frecuentes y su ruta

Conflicto	Regla o criterio	Ruta
La administración no deja entrar el trasteo por deudas del propietario	Reglamentar horarios y depósitos de trasteo es válido. Condicionar el ingreso a la vivienda al pago de una deuda no tiene respaldo en la ley y, en nuestro criterio, contradice las reglas de la Corte sobre el acceso	Reclamo escrito a la administración y, si persiste, tutela
Multa al arrendatario por ruido	Procede si el reglamento describe la conducta y se respeta el debido proceso	Descargos e impugnación dentro del mes siguiente
Vecino ruidoso	Es también un comportamiento contrario a la convivencia	Queja a la administración, comité de convivencia o policía
El arrendatario no paga la administración	Solidaridad frente a la copropiedad; causal de terminación frente al arrendador	Cobro de la copropiedad y terminación del contrato
El arrendatario viola el reglamento de forma repetida	Sanción interna y causal de terminación	Proceso sancionatorio y restitución del inmueble

Las reglas de las sanciones están en multas y sanciones en propiedad horizontal, y las de los conflictos entre vecinos en comité de convivencia y Código de Policía.

Si usted es el propietario que arrienda

Entregue copia del reglamento y del manual de convivencia, y deje constancia en el contrato.
Escriba quién paga la administración ordinaria y quién las cuotas extraordinarias.
Recuerde en el contrato que la violación del reglamento es causal legal de terminación, y que el pago de las expensas a cargo del arrendatario también lo es.
Informe a la administración quién ocupa el inmueble, con autorización del arrendatario para el tratamiento de sus datos.
Decida si le da poder al arrendatario para la asamblea, y para qué temas.
Revise cada mes el estado de cuenta: ante la copropiedad, las cuotas ordinarias que el arrendatario deje de pagar también son suyas.

Preguntas frecuentes

¿El arrendatario puede votar en la asamblea?

Solo con poder del propietario. La asamblea la constituyen los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados (Ley 675 de 2001, art. 37).

¿A quién le cobra la copropiedad si el arrendatario no paga la administración?

Las cuotas ordinarias, a cualquiera de los dos: la ley establece solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título (Ley 675 de 2001, art. 29). Las extraordinarias se le cobran al propietario. Entre ellos se aplica lo que diga el contrato.

¿Pueden sancionar a un arrendatario?

Sí. Las sanciones por obligaciones no pecuniarias proceden contra propietarios, tenedores o terceros por los que ellos deban responder, con requerimiento previo y debido proceso (Ley 675 de 2001, arts. 59 y 60).

¿El arrendador debe entregar el reglamento de propiedad horizontal?

Sí. Cuando la vivienda está sometida a propiedad horizontal, el arrendador debe entregar al arrendatario una copia de la parte normativa del reglamento (Ley 820 de 2003, art. 8, num. 4).

¿Violar el reglamento puede terminar el contrato de arrendamiento?

Sí. La violación de las normas del reglamento de propiedad horizontal es causal para que el arrendador pida la terminación del contrato de vivienda urbana (Ley 820 de 2003, art. 22, num. 6).

Normas y sentencias citadas

Información general, no asesoríaEste artículo explica la norma vigente a 17 de septiembre de 2026 y no reemplaza el estudio de su caso, de su reglamento ni de sus documentos.