Filtraciones y humedades entre apartamentos: quién responde, cómo se prueba y a quién acudir

Una mancha en el techo casi nunca es solo una mancha: es una discusión sobre de dónde viene el agua, y la respuesta define quién paga. Si viene de las redes o del baño del vecino, él debe reparar y, si hubo descuido, pagar los daños; si viene de la fachada, la cubierta o una red general, responde la copropiedad; si el edificio es nuevo, puede responder el constructor. Esta guía explica cada caso y las rutas para exigir la reparación.

Publicado el 25 de septiembre de 2026. Actualizado el 25 de septiembre de 2026. Lectura de 8 minutos.

Esta guía explica la norma. Para aplicarla a su caso: si es del consejo o de la administración · si es propietario o residente.

Primero, de dónde viene el agua

La ley reparte las obligaciones según el bien donde está la falla. Por eso el primer paso es identificar el origen con una inspección técnica, no con suposiciones.

Origen	Ejemplos	Quién repara
Bien privado	Redes de servicios ubicadas dentro del apartamento, griferías, sifones, lavadoras	El propietario de esa unidad
Bien común esencial	Fachadas, techos o losas que sirven de cubierta, estructura, bajantes y demás instalaciones generales	La copropiedad, con cargo a las expensas comunes
Bien común de uso exclusivo	Terraza o cubierta asignada a una unidad	Quien tiene el uso exclusivo repara lo que se daña por su culpa y lo que se desgasta con el uso; las demás reparaciones necesarias son expensas comunes
Defecto de construcción	Fallas en edificios con pocos años	El constructor y el vendedor, dentro de los términos de la garantía legal

Los planos de las redes hidrosanitarias ayudan a definir si una tubería es privada o común. El propietario inicial, normalmente la constructora, debía entregarlos a la copropiedad junto con los bienes comunes, así que la administración debería tenerlos.Ley 675 de 2001, arts. 3, 18, num. 2, 23 y 24. Ley 1480 de 2011, arts. 8 y 10

Si el agua viene de otro apartamento

Cada propietario está obligado a «ejecutar de inmediato las reparaciones en sus bienes privados, incluidas las redes de servicios ubicadas dentro del bien privado», cuando su omisión pueda perjudicar al edificio o conjunto o a los bienes que lo integran, y a resarcir los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por las que deba responder.Ley 675 de 2001, art. 18, num. 2

Son dos obligaciones distintas: reparar la causa en el apartamento de donde viene el agua y pagar los daños causados en el apartamento afectado, como pintura, cielo raso, pisos, muebles o enseres. Si el apartamento de donde viene el agua está arrendado, la obligación de reparar las redes del inmueble está en cabeza del propietario, y el arrendatario también puede responder por los daños si la fuga la causó su descuido. Conviene dirigir el reclamo a los dos.Ley 675 de 2001, art. 18, num. 2. Código Civil, art. 2341

Si la fuga es grave y el vecino no estáLlame a la policía. El Código de Policía la autoriza a entrar a un domicilio sin orden escrita cuando sea de imperiosa necesidad, entre otros casos para remediar una inundación o conjurar una situación similar de peligro (Ley 1801 de 2016, art. 163, num. 2). Mientras llega, pida a la administración cerrar, si es técnicamente posible, el registro común que alimenta esa zona.

Si el agua viene de un bien común

La ley considera bienes comunes esenciales, entre otros, la estructura, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel. Cuidarlos y vigilarlos es función del administrador, y su mantenimiento, reparación y reposición se pagan con las expensas comunes.Ley 675 de 2001, arts. 3 y 51, num. 7

Si la copropiedad no repara a tiempo y el daño crece, el afectado puede reclamarle los perjuicios. Y si la demora se debe a que el administrador incumplió sus funciones, la ley presume su culpa leve frente a la persona jurídica y frente a los propietarios.Ley 675 de 2001, art. 50

El seguro obligatorio de la copropiedad cubre incendio y terremoto de los bienes comunes. Los daños por agua quedan cubiertos solo si la copropiedad o el propietario contrataron esa protección: revise la póliza de áreas comunes y su póliza de hogar, y avise a la aseguradora dentro de los tres días siguientes a la fecha en que conoció el daño.Ley 675 de 2001, art. 15, parágrafo 1. Código de Comercio, art. 1075

Cómo se prueba

Fotos y videos fechados de la humedad desde el primer día, y de cómo avanza.
Reporte escrito a la administración, con radicado o por correo, y copia al propietario de la unidad de donde parece venir el agua.
Visita técnica de la administración, de un plomero o de un ingeniero, con un acta que diga el origen probable.
Si el vecino no permite el acceso para verificar, deje constancia escrita de la negativa: también es prueba.
Cotizaciones y facturas de las reparaciones de su apartamento.
Si el daño es importante, un dictamen pericial, que servirá en la conciliación, ante la policía o ante el juez.

La prueba se debilita con el tiempo. Reparar sin documentar antes puede dejarlo sin forma de demostrar de dónde venía el agua.

A quién acudir

Acuerdo y administración: Muchos casos se resuelven con el reporte escrito, la visita técnica y un compromiso de reparación con fecha, firmado por las partes.
Comité de convivencia: Puede proponer fórmulas de arreglo entre vecinos y dejar lo acordado en un acta firmada. No impone sanciones ni condena a pagar.Ley 675 de 2001, art. 58
Inspector de policía: No reparar las averías o daños en el propio inmueble que pongan en peligro, perjudiquen o molesten a los vecinos es un comportamiento contrario a la posesión y tenencia de inmuebles. El poseedor o el tenedor afectado, incluido el arrendatario, puede presentar querella sin abogado. La medida es la orden de reparar el daño material; la indemnización de perjuicios no se tramita ante la policía, sino ante el juez.Ley 1801 de 2016, arts. 77, num. 2, 79 y 188. Decreto 1070 de 2015, arts. 2.2.8.18.3.4 y 2.2.8.18.4.3
Conciliación: Antes de demandar la reparación o la indemnización, por regla general hay que intentar la conciliación extrajudicial, salvo que se pidan medidas cautelares. El acta con el acuerdo presta mérito ejecutivo y tiene carácter de cosa juzgada.Ley 2220 de 2022, arts. 64, 67 y 68
Juez civil municipal: Las controversias sobre las obligaciones del art. 18 de la Ley 675, como la de reparar y resarcir, se tramitan por el proceso verbal sumario, en única instancia, ante el juez civil municipal.Código General del Proceso, arts. 17, num. 4, y 390, num. 1 y parágrafo 1
Constructor: En edificios nuevos, la garantía legal de los inmuebles comprende la estabilidad de la obra por diez años y los acabados por un año, y ante el consumidor responden solidariamente productores y proveedores.Ley 1480 de 2011, arts. 8 y 10

Salvo la conciliación antes de demandar, el orden de las rutas no es obligatorio. En las unidades inmobiliarias cerradas la ley lo dice expresamente: los procedimientos internos de concertación no son un trámite previo obligatorio para ejercer las acciones policivas, penales y civiles. Frente a un daño que avanza, no espere al comité.Ley 675 de 2001, art. 77

Preguntas frecuentes

¿Quién paga si la filtración viene del apartamento de arriba?

El propietario de ese apartamento, si la causa está en su bien privado o en las redes ubicadas dentro de él: debe reparar de inmediato y resarcir los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por las que deba responder (Ley 675 de 2001, art. 18, num. 2).

¿Y si viene de la fachada o de la cubierta?

Las fachadas y los techos o losas que sirven de cubierta son bienes comunes esenciales (Ley 675 de 2001, art. 3). Su reparación corresponde a la copropiedad, a través del administrador (art. 51, num. 7), y se paga con las expensas comunes. Si la cubierta está asignada al uso exclusivo de una unidad, quien la usa responde por los deterioros que cause y por las reparaciones locativas por desgaste (art. 23, num. 3).

¿Puedo dejar de pagar la administración hasta que reparen?

No. La ley no autoriza a retener la cuota: la mora causa intereses (Ley 675 de 2001, art. 30) y la copropiedad puede cobrarla por la vía ejecutiva con el certificado del administrador (art. 48). Reclame la reparación por las rutas de esta guía.

¿Qué hago si el vecino no deja entrar a revisar?

Deje constancia escrita de la negativa y presente querella ante el inspector de policía: no reparar las averías del propio inmueble que perjudican a los vecinos es un comportamiento contrario a la convivencia (Ley 1801 de 2016, art. 77, num. 2). Si hay una inundación en curso, la policía puede entrar sin orden escrita (art. 163, num. 2).

¿El arrendatario afectado puede reclamar?

Sí. Ante la policía puede presentar querella quien tiene la mera tenencia del inmueble, como el arrendatario (Ley 1801 de 2016, art. 79), y frente a su arrendador puede exigir las reparaciones que le correspondan según el contrato.

Normas y sentencias citadas

Información general, no asesoríaEste artículo explica la norma vigente a 25 de septiembre de 2026 y no reemplaza el estudio de su caso, de su reglamento ni de sus documentos.