Decreto 1423 de 2026: qué cambia para las copropiedades afectadas por el sismo del 10 de agosto

El 17 de septiembre de 2026 el Gobierno expidió un decreto legislativo con medidas de arrendamiento y de propiedad horizontal para las zonas afectadas por el terremoto. Para las copropiedades trae cambios temporales en el uso del fondo de imprevistos, en el pago de las cuotas y en las asambleas, que pueden ser virtuales o mixtas. Aquí están, artículo por artículo, junto con lo que no cambia.

Publicado el 25 de septiembre de 2026. Actualizado el 25 de septiembre de 2026. Lectura de 10 minutos.

Qué es y a quién se aplica

El Decreto 1261 de 2026 declaró el estado de emergencia económica, social y ecológica por el sismo del 10 de agosto. Con los ajustes del Decreto 1348 de 2026, cubre los departamentos de Antioquia, Bolívar, Caldas, Caquetá, Cauca, Chocó, Cundinamarca, Huila, Nariño, Norte de Santander, Quindío, Risaralda, Santander, Sucre, Tolima y Valle del Cauca. En ese marco se expidió el Decreto 1423 de 2026, que tiene fuerza de ley.Decreto 1261 de 2026, art. 1, modificado por el Decreto 1348 de 2026. Constitución Política, art. 215

El ámbito no es todo el departamento. Comprende los municipios que registraron afectaciones en el reporte de la Unidad Nacional para la Gestión del Riesgo de Desastres y los demás en los que pueda demostrarse, de manera precisa, una afectación concreta derivada del sismo.Decreto 1261 de 2026, art. 1, parágrafo

Y aun dentro de esos municipios, el Decreto 1423 no se aplica de manera general: solo a las personas naturales o jurídicas cuya afectación directa por el sismo haya sido acreditada por las autoridades del Sistema Nacional de Gestión del Riesgo de Desastres, mediante los registros oficiales o los mecanismos complementarios que se establezcan. No aparecer inicialmente en un registro no impide acreditar la afectación por otros medios verificables.Decreto 1423 de 2026, art. 2 y parágrafo 1

Primer paso para la copropiedadReúna la prueba de que el edificio o conjunto sufrió afectación directa: el registro o la certificación de las autoridades de gestión del riesgo, las evaluaciones técnicas y el registro fotográfico. Sin esa acreditación, las reglas especiales no se aplican.

Fondo de imprevistos: qué se puede pagar y quién lo autoriza

Por regla general, el administrador solo puede disponer del fondo de imprevistos con autorización previa de la asamblea. El decreto cambia esa regla durante dos años en los municipios afectados.Ley 675 de 2001, arts. 35 y 38, num. 11

Qué se puede pagar: Los gastos habituales de operación de la copropiedad y todos los relacionados directamente con la reparación, rehabilitación, reforzamiento o reconstrucción de la edificación: obras sobre bienes comunes, estudios, diagnósticos y diseños, remoción de escombros y los gastos indispensables para reclamar y hacer efectivas las pólizas de seguro.Art. 10, inciso 1
Con consejo de administración: Basta su aprobación previa.Art. 10, inciso 2
Sin consejo: El administrador puede disponer, la primera vez, de hasta el 50 % de los recursos existentes en ese momento. Para un porcentaje mayor debe convocar a la asamblea no presencial del art. 42 de la Ley 675 y obtener su aprobación; para disponer del fondo por segunda vez también necesita a la asamblea. La excepción es un riesgo cierto e inmediato para la vida, la seguridad o la estabilidad del inmueble.Art. 10, inciso 2 y parágrafo 2
Rendición de cuentas: El administrador debe presentar cuentas comprobadas del uso de los recursos en la primera asamblea que se celebre después de usar la facultad, e informar los gastos al revisor fiscal, si lo hay.Art. 10, parágrafo 1

Cuando el fondo no alcance, siguen las reglas de la Ley 675: las expensas extraordinarias adicionales solo pueden aprobarse si los recursos del fondo son insuficientes, y las que en la vigencia superen cuatro veces el valor de las expensas necesarias mensuales requieren el 70 % de los coeficientes.Decreto 1423 de 2026, art. 10. Ley 675 de 2001, arts. 35, parágrafo 1, y 46, num. 2

Cuotas: planes de pago y pago dentro del mes

La asamblea puede establecer planes especiales de pago de las expensas extraordinarias necesarias para la rehabilitación, reparación, reforzamiento o reconstrucción, siempre que se garantice la sostenibilidad financiera de la copropiedad.Decreto 1423 de 2026, art. 11, inciso 1

Además, la cuota ordinaria de administración puede pagarse en cualquier momento del mes en que se causa, sin intereses de mora, penalidades ni sanciones, ni legales ni pactadas.Decreto 1423 de 2026, art. 11, inciso 2

Lo que no cambiaEl decreto no condona cuotas ni suspende la obligación de pagarlas. La cuota ordinaria que no se paga dentro del mes causa intereses de mora con las reglas de siempre, y la cartera se cobra conforme a la Ley 675. Como todo el decreto, estas reglas se aplican a quienes tengan su afectación acreditada.

Asambleas virtuales o mixtas para decidir la reparación

Durante dos años, en los municipios afectados, las asambleas pueden deliberar y decidir de manera presencial, virtual o mixta, con cualquier medio tecnológico que permita identificar a los participantes, deliberar de forma sincrónica, verificar los coeficientes representados y dejar evidencia del voto.Decreto 1423 de 2026, art. 12, inciso 1

Para las decisiones sobre rehabilitación, reparación, reforzamiento o reconstrucción se levantan dos restricciones de la Ley 675: la que impide tomar en reuniones no presenciales las decisiones de mayoría calificada y la que deja sin efecto la decisión no presencial cuando algún propietario no participa.Decreto 1423 de 2026, art. 12, inciso 2. Ley 675 de 2001, arts. 44 y 46, parágrafo

Lo que no cambia son los quórums y las mayorías. Si la decisión exige la mayoría calificada del 70 %, como las expensas extraordinarias que en la vigencia superen cuatro veces el valor de las expensas necesarias mensuales, un cambio que afecte la destinación de los bienes comunes o la reconstrucción de un edificio destruido en al menos el 75 %, se necesita ese 70 %, sea la reunión presencial o virtual.Decreto 1423 de 2026, art. 12, inciso 3. Ley 675 de 2001, art. 46

En la convocatoria indique el medio tecnológico, cómo se acreditarán los asistentes y los apoderados, y cómo se verificarán los coeficientes.
Grabe la sesión y conserve el registro de los votos: es la prueba de la decisión.
Las demás reglas de la convocatoria siguen vigentes: antelación, orden del día y relación de los propietarios en mora.

El seguro de terremoto de los bienes comunes

La Ley 675 obliga a toda copropiedad a tener pólizas que cubran contra incendio y terremoto los bienes comunes susceptibles de ser asegurados. Las indemnizaciones se destinan, en primer término, a la reconstrucción del edificio o conjunto cuando esta procede.Ley 675 de 2001, art. 15, parágrafos 1 y 2

Avise a la aseguradora. El Código de Comercio da tres días desde que se conoce el siniestro; si ese plazo ya pasó, avise de inmediato: el retardo no hace perder el seguro, y la aseguradora solo puede descontar el perjuicio que el incumplimiento le haya causado.
Declare los demás seguros que existan sobre los mismos bienes.
Demuestre la ocurrencia y la cuantía de la pérdida con estudios, diagnósticos, presupuestos y registro fotográfico. El decreto permite pagar con el fondo de imprevistos los gastos indispensables para reclamar.
Exija el pago: la aseguradora debe pagar dentro del mes siguiente a la fecha en que se acredita el derecho; si no lo hace, reconoce intereses moratorios.
Cuide el plazo: las acciones derivadas del contrato de seguro prescriben, por regla general, en dos años desde que se conoció o debió conocerse el hecho.

La mala fe en la reclamación sí hace perder el derecho a la indemnización.Código de Comercio, arts. 1075 a 1081. Decreto 1423 de 2026, art. 10

Si el daño es grave: reparar o reconstruir

La Ley 675 obliga a reconstruir cuando la destrucción o el deterioro es inferior al 75 % del valor comercial del edificio o conjunto. Si es superior, la reconstrucción la decide la asamblea con el 70 % de los coeficientes; si no la decide, la propiedad horizontal puede extinguirse. En los conjuntos, el porcentaje se mide frente al edificio o la etapa afectada.Ley 675 de 2001, arts. 9, num. 1, 13 y 14

Las expensas de la reconstrucción están a cargo de todos los propietarios según sus coeficientes, y la obra debe ejecutarse conforme a los planos aprobados, salvo que la autoridad competente haya autorizado su modificación.Ley 675 de 2001, arts. 13, parágrafo 1, y 14, parágrafo

Si usted arrienda o vive en arriendo en la zona afectada

El mismo decreto trae medidas por seis meses para los arrendamientos de vivienda y de locales cuando la afectación directa del arrendatario está acreditada:

Se suspende la ejecución material de las diligencias de entrega, lanzamiento o restitución, salvo las órdenes de evacuación por riesgo técnico y los casos en que el arrendador necesita el inmueble para su propia vivienda o la de su familia en primer grado.
Se aplaza el reajuste anual del canon que debía aplicarse en ese periodo; después se paga en cuotas iguales, sin intereses ni penalidades.
Los contratos que vencían entre el 10 de agosto y el 31 de diciembre de 2026 se prorrogan seis meses si el arrendatario lo requiere, con las excepciones del decreto.
Las partes deben procurar acuerdos de pago. A falta de acuerdo, y con declaración juramentada de vulnerabilidad del arrendatario, los cánones aplazados se difieren en los seis meses siguientes.
En los nuevos contratos de vivienda sobre inmuebles que ya se habían arrendado antes del sismo, el canon no puede superar el último cobrado más la variación del IPC.

Si el arrendador también resultó afectado, el decreto le reconoce excepciones para recuperar el inmueble, con aviso escrito de al menos treinta días y la prueba de la afectación de su vivienda.Decreto 1423 de 2026, arts. 3 a 8

Vigencia y control de la Corte Constitucional

El decreto rige desde el día siguiente a su publicación en el Diario Oficial. Las medidas de arrendamiento duran seis meses y las de propiedad horizontal veinticuatro meses, contados desde su entrada en vigor.Decreto 1423 de 2026, art. 13

Como todo decreto legislativo dictado en un estado de emergencia, debe pasar por el control de constitucionalidad de la Corte Constitucional. Mientras la Corte decide, el decreto rige. Antes de una decisión importante, verifique si ya hubo pronunciamiento.Constitución Política, art. 215, parágrafo

Preguntas frecuentes

¿El decreto aplica a todas las copropiedades de los departamentos afectados?

No. Solo en los municipios del ámbito de la emergencia y respecto de personas naturales o jurídicas con afectación directa acreditada por las autoridades de gestión del riesgo (Decreto 1423 de 2026, art. 2).

¿El administrador puede usar todo el fondo de imprevistos sin consultar?

No. Con consejo de administración necesita su aprobación previa. Sin consejo puede disponer la primera vez de hasta el 50 % de lo existente; para más, o por segunda vez, necesita a la asamblea, salvo un riesgo cierto e inmediato para la vida, la seguridad o la estabilidad del inmueble (Decreto 1423 de 2026, art. 10).

¿Los afectados quedan exonerados de pagar la administración?

No. El decreto permite pagar la cuota ordinaria en cualquier momento del mes sin intereses ni sanciones, y a la asamblea aprobar planes de pago de las expensas extraordinarias de reconstrucción, pero no condona ninguna cuota (Decreto 1423 de 2026, art. 11).

¿Se puede aprobar una cuota extraordinaria de reconstrucción en una asamblea virtual?

Sí, en los municipios afectados y mientras rija el decreto, si el medio permite identificar a los participantes, deliberar de forma sincrónica, verificar los coeficientes y dejar evidencia del voto, y si se obtiene la mayoría que exige la Ley 675, que puede ser del 70 % (Decreto 1423 de 2026, art. 12; Ley 675 de 2001, art. 46).

¿Qué pasa si la copropiedad no avisó a la aseguradora dentro de los tres días?

No pierde por eso el seguro. Si el asegurado incumple sus obligaciones en caso de siniestro, la aseguradora solo puede descontar de la indemnización el valor del perjuicio que ese incumplimiento le cause; la mala fe en la reclamación sí hace perder el derecho (Código de Comercio, art. 1078). Avise cuanto antes.

Normas y sentencias citadas

Información general, no asesoríaEste artículo explica la norma vigente a 25 de septiembre de 2026 y no reemplaza el estudio de su caso, de su reglamento ni de sus documentos.