Consejo de administración en propiedad horizontal: cuándo es obligatorio, cómo decide y qué puede hacer

El consejo de administración acompaña y vigila la gestión entre una asamblea y la siguiente. La Ley 675 de 2001 le dedica solo tres artículos y deja casi todo al reglamento; por eso muchos consejeros llegan al cargo sin saber hasta dónde van sus facultades. Esta guía reúne lo que dice la ley, lo que ha resuelto la Corte Constitucional y los errores que suelen tumbar decisiones.

Publicado el 25 de septiembre de 2026. Actualizado el 25 de septiembre de 2026. Lectura de 8 minutos.

Esta guía explica la norma. Para aplicarla a su caso: si es del consejo o de la administración · si es propietario o residente.

¿Es obligatorio tener consejo?

La dirección y administración de la persona jurídica corresponden a la asamblea general, al consejo de administración, «si lo hubiere», y al administrador. El consejo, entonces, no existe en todas las copropiedades: depende del uso del edificio o conjunto, del número de bienes privados y del reglamento.Ley 675 de 2001, art. 36

Edificio o conjunto	Bienes privados, sin contar parqueaderos ni depósitos	Consejo de administración
Comercial o mixto	Más de 30	Obligatorio
Comercial o mixto	30 o menos	Potestativo: lo decide el reglamento
Residencial	Más de 30	Potestativo: lo decide el reglamento
Residencial	30 o menos	La ley no se refiere a este caso; existe si el reglamento lo crea

Cuando el reglamento lo consagra, el consejo es un órgano de dirección de la copropiedad, y propietarios y residentes deben cumplir sus decisiones, siempre que se ajusten a la ley y al reglamento.Ley 675 de 2001, arts. 36 y 53. Corte Constitucional, Sentencia T-034 de 2013

Quiénes lo integran y cómo se eligen

La ley describe un consejo «integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados». Sus miembros los elige y los remueve la asamblea general, para el período que fije el reglamento; si el reglamento no lo fija, el período es de un año.Ley 675 de 2001, arts. 38, num. 5, y 53

El número impar evita empates. Si una renuncia deja un número par, conviene que el reglamento prevea suplentes o la forma de reemplazo.
El arrendatario no es consejero por derecho propio. La ley habla de propietarios o sus delegados: un arrendatario llega al consejo como delegado de un propietario y en los términos del reglamento.
La Ley 675 no exige profesión ni experiencia para ser consejero.

El revisor fiscal debe ser independiente del consejo: no puede tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil, ni vínculos comerciales, con el administrador ni con los miembros del consejo.Ley 675 de 2001, art. 56

Cómo decide

El consejo delibera y decide válidamente con la presencia y los votos de la mayoría de sus miembros, salvo que el reglamento exija un quórum superior, «con independencia de los coeficientes de copropiedad». Cada consejero tiene un voto, sin importar el tamaño de su inmueble.Ley 675 de 2001, art. 54

Deje cada decisión en un acta, con sus razones. El administrador debe poner en conocimiento de propietarios y residentes las actas del consejo.
Si el reglamento no regula la convocatoria, la periodicidad de las reuniones ni las sesiones virtuales, conviene que el propio consejo adopte por escrito sus reglas de funcionamiento.
El consejero que tenga un interés personal en un asunto, como un contrato con un pariente, debería declararse impedido y no votar.

La publicidad de las actas no es un formalismo: permite a los propietarios conocer lo decidido y, si es el caso, cuestionarlo.Ley 675 de 2001, art. 51, num. 3

Qué puede hacer el consejo

La ley le da una función general: «tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal». Lo concreto está en el reglamento, pero la misma ley le asigna estas tareas:Ley 675 de 2001, art. 55

Elegir al administrador: Donde existe consejo, es este quien elige al administrador, y su presidente firma el contrato en nombre de la copropiedad.Art. 50 y parágrafo 1
Revisar la gestión: Recibe del administrador las cuentas anuales, el informe para la asamblea, el presupuesto, el balance, los balances de prueba y la ejecución presupuestal, y junto con él somete los estados financieros y el presupuesto a la asamblea.Arts. 38, num. 2, y 51, num. 4
Convocar a la asamblea: Puede convocar a asamblea extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto lo ameriten.Art. 39
Sancionar, si el reglamento lo autoriza: Impone las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias solo cuando el reglamento le atribuye esa facultad, con el procedimiento del reglamento y respeto del debido proceso.Art. 60
Nombrar el comité de convivencia: Si la asamblea le delega esa función.Art. 38, parágrafo
Autorizar el fondo de imprevistos en la zona del sismo: En los municipios de la emergencia del 10 de agosto de 2026, y por dos años, su aprobación previa basta para que la administración use el fondo en gastos de operación y de reparación de copropiedades con afectación acreditada.Decreto 1423 de 2026, art. 10

El Decreto 768 de 2025 encargó a asambleas y consejos incorporar al reglamento las pautas de la jurisprudencia constitucional. Como la reforma del reglamento la aprueba la asamblea, en nuestro criterio el papel del consejo es preparar la propuesta y convocar a la reunión que la decida.Decreto 1070 de 2015, art. 2.2.8.18.12.1.6. Ley 675 de 2001, arts. 38, num. 6, y 46, num. 5

Lo que no le corresponde

Aprobar el presupuesto o fijar las cuotas ordinarias y extraordinarias. Es función de la asamblea.
Reformar el reglamento. Lo decide la asamblea con mayoría calificada del 70 %.
Autorizar gastos del fondo de imprevistos, salvo la excepción temporal del Decreto 1423 de 2026.
Sancionar sin que el reglamento le haya dado esa facultad, o sin debido proceso.
Reemplazar al administrador en la ejecución diaria. La administración inmediata está a cargo de este.

Excederse no es inocuo. Los conflictos entre los propietarios y el consejo por la aplicación de la ley y del reglamento los decide en única instancia el juez civil municipal, y si la decisión afecta derechos fundamentales puede llegar a un juez de tutela.Ley 675 de 2001, arts. 35, 38, nums. 4, 6 y 11, 46, 51 y 60. Código General del Proceso, art. 17, num. 4

Dos casos que llegaron a la Corte Constitucional

En 2012, la Corte dejó sin efecto la orden de la junta directiva de un conjunto de Barranquilla que le dio cinco días a un residente para sacar a su perro rottweiler, sin ningún procedimiento previo. La copropiedad puede prohibir la tenencia de perros potencialmente peligrosos, dijo, pero solo con las garantías del debido proceso.Corte Constitucional, Sentencia T-155 de 2012

En 2013 ordenó a la asamblea de un conjunto de Bogotá dejar de aplicar la norma de su manual de convivencia que prohibía subir mascotas en los ascensores, y al consejo de administración abstenerse de cobrar las multas impuestas por esa regla. En ambos casos admitió la tutela contra los órganos de la copropiedad, porque los residentes están en situación de subordinación frente a sus decisiones.Corte Constitucional, Sentencia T-034 de 2013

¿Los consejeros responden?

La Ley 675 fija un régimen de responsabilidad para el administrador, con culpa leve presunta, pero no trae una regla equivalente para los consejeros. Eso no significa que no respondan: quien causa un daño por su culpa está obligado a indemnizarlo, según la regla general del Código Civil.Ley 675 de 2001, art. 50. Código Civil, art. 2341

En la práctica, el riesgo del consejero está en aprobar sin revisar. Tres hábitos lo reducen: pedir los extractos bancarios y no solo los informes, dejar en el acta las razones de cada decisión y exigir al administrador las pólizas vigentes y el calendario de vencimientos, desde la cartera próxima a prescribir hasta los términos de tutelas y peticiones. Para la relación con el administrador sirve también la guía de funciones del administrador.

Preguntas frecuentes

¿Un arrendatario puede ser miembro del consejo?

La Ley 675 habla de propietarios «o sus delegados» (art. 53). El arrendatario puede participar como delegado de un propietario, en los términos que fije el reglamento.

¿Cuánto dura el período del consejo?

El que fije el reglamento; si no lo fija, un año (Ley 675 de 2001, art. 38, num. 5).

¿El consejo puede remover al administrador?

La asamblea nombra y remueve libremente al administrador (Ley 675 de 2001, art. 38, num. 1). Donde existe consejo de administración, el consejo lo elige (art. 50); revise en su reglamento a qué órgano le corresponde removerlo.

¿El consejo puede imponer multas?

Solo si el reglamento le atribuye esa facultad, con el procedimiento del reglamento y respeto del debido proceso (Ley 675 de 2001, art. 60). Las multas tienen topes: cada una hasta dos veces la expensa mensual del infractor y, sumadas, hasta diez veces (art. 59).

¿Cómo se cuentan los votos en el consejo?

Por miembros: el consejo decide con la mayoría de sus integrantes, con independencia de los coeficientes de copropiedad, salvo que el reglamento exija un quórum superior (Ley 675 de 2001, art. 54).

Normas y sentencias citadas

Información general, no asesoríaEste artículo explica la norma vigente a 25 de septiembre de 2026 y no reemplaza el estudio de su caso, de su reglamento ni de sus documentos.