El Decreto 768 de 2025, expedido el 7 de julio de 2025 con vigencia inmediata, representa un cambio normativo fundamental en la regulación de la propiedad horizontal en Colombia. Este decreto reglamentario, que complementa la Ley 675 de 2001 y regula aspectos específicos de la Ley 1801 de 2016 (Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana) en contextos de propiedad horizontal, introduce nuevas obligaciones para administradores y copropietarios, fortalece las competencias de las autoridades de policía en estos espacios, y establece un nuevo marco de convivencia que todos deben conocer e implementar.
Si su copropiedad aún no ha adaptado sus procesos y reglamentos a estas nuevas disposiciones, está en riesgo de incumplimiento normativo. En este artículo, analizamos cada aspecto clave del decreto y le ofrecemos una hoja de ruta práctica para su cumplimiento.
¿Qué es el Decreto 768 de 2025?
Contexto normativo y razones de su expedición
Durante años, las copropiedades en Colombia operaban en un espacio normativo fragmentado. La Ley 675 de 2001 establecía el régimen de propiedad horizontal, mientras que la Ley 1801 de 2016 (Código de Convivencia) se aplicaba a nivel general. Sin embargo, existían vacíos sobre cómo estas dos normas interactuaban en el contexto específico de los condominios.
El Decreto 768 de 2025 fue expedido para llenar precisamente esa brecha. Su propósito es establecer puentes claros entre el régimen de propiedad horizontal (Ley 675) y el sistema de convivencia ciudadana (Ley 1801), definiendo competencias, procedimientos y obligaciones que antes eran ambiguas.
Naturaleza jurídica y vigencia
El Decreto 768 es una norma reglamentaria, no una ley. Esto significa que tiene menor jerarquía que las leyes pero mayor que las resoluciones. Su característica más importante: entra en vigor sin período de transición. No hay plazo de adaptación. Desde el 7 de julio de 2025, todas las disposiciones son plenamente exigibles.
Esta entrada en vigor inmediata ha generado desafíos para muchas copropiedades que no contaban con reglamentos actualizados o con procedimientos alineados a los nuevos estándares.
Principales cambios que introduce el Decreto 768
1. Fortalecimiento de competencias de autoridades de policía
Quizá el cambio más significativo del decreto es la expansión de las competencias de los inspectores de policía y alcaldes en asuntos de propiedad horizontal.
Antes del decreto, muchas copropiedades no sabían exactamente cuándo podían solicitar intervención de autoridades de policía. El Decreto 768 aclara que:
- Los inspectores de policía tienen competencia para conocer de conflictos derivados de convivencia en PH, incluyendo ruidos molestos, ocupación de espacios comunes, violación de reglamentos que afecten a terceros.
- El alcalde puede intervenir cuando existan conflictos graves que afecten la convivencia, y puede incluso ordenar la entrega forzosa de documentos de la copropiedad si la administración se niega a proporcionarlos.
- Se establece un sistema de medidas correctivas que van desde amonestaciones hasta multas, independientemente del proceso sancionatorio del reglamento de PH.
Esto significa que los administradores y juntas directivas ahora tienen herramientas más potentes para enfrentar comportamientos que violen el reglamento, pero también están sujetos a mayor supervisión estatal.
2. Nuevas obligaciones para administradores
El Decreto 768 impone varias obligaciones nuevas a los administradores de copropiedades:
- Reportar a autoridades de policía los hechos que constituyan contravención al Código de Convivencia.
- Mantener registro actualizado de decisiones de asamblea, especialmente aquellas que afecten la convivencia.
- Garantizar acceso a documentación que solicite un propietario o autoridad (art. 52, Decreto 768).
- Facilitar inspecciones de autoridades de policía cuando así lo requieran.
- Ejecutar medidas correctivas ordenadas por autoridades competentes.
3. Regulación de privacidad y uso de pruebas
Un aspecto delicado que el decreto aborda es el uso de sistemas de vigilancia (cámaras, audios) en espacios comunes. El Decreto 768:
- Permite cámaras de vigilancia en zonas comunes, pero prohíbe las que enfoquen áreas privadas (baños, dormitorios, ni siquiera desde el exterior).
- Prohíbe grabaciones de audio en espacios comunes, salvo en casos específicos autorizados por asamblea.
- Reconoce como válidas las pruebas obtenidas conforme al decreto para procesos disciplinarios internos, pero advierte sobre su validez en procesos judicales.
Esta regulación es fundamental para los administradores que desean implementar sistemas de seguridad sin incurrir en violaciones de privacidad.
4. Tenencia responsable de mascotas
El decreto dedica atención especial a la regulación de mascotas en copropiedades. Estable que:
- Cada copropiedad debe establecer en su reglamento un régimen de tenencia responsable de mascotas.
- Se pueden establecer límites de tamaño, número o raza según el decreto y la asamblea.
- El propietario es responsable por daños causados por su mascota.
- Se prohíbe la tenencia de animales salvajes o potencialmente peligrosos sin autorización expresa.
5. Actividades económicas en zonas comunes
Con el auge del home office y plataformas como Airbnb, muchas copropiedades enfrentaban conflictos por actividades económicas. El Decreto 768 establece que:
- Se pueden desarrollar actividades económicas desde unidades privadas, siempre que no afecten la convivencia (ruido, contaminación, flujo de clientes).
- La renta de unidades completas por temporadas (Airbnb) es permitida, pero la asamblea puede establecer limitaciones.
- Las oficinas comerciales en zonas comunes requieren decisión de asamblea y deben cumplir normativas de uso.
6. Acceso a documentos de la copropiedad
El decreto clarifica el derecho de acceso a documentos. Establece que:
- Todo propietario tiene derecho a solicitar y obtener copia de actas de asamblea, estado de cuenta, presupuestos y estados financieros.
- El administrador debe entregar copias en un plazo máximo de 5 días hábiles.
- Si la administración se niega, el propietario puede solicitar al alcalde que ordene la entrega forzosa.
Impacto en la gestión de cartera morosa
Para firmas como Castro & Torres Abogados, que se especializan en cobro de expensas en copropiedades, el Decreto 768 introduce tanto oportunidades como restricciones.
Nuevas herramientas para administradores
El decreto fortalece la posición de administradores frente a morosos al:
- Validar procesos sancionatorios internos que sigan el procedimiento establecido en la asamblea. Si un propietario acumula cuotas impagas, el administrador tiene más fundamento legal para restringir su participación en asambleas.
- Permitir reportes a autoridades de policía cuando la morosidad derive en comportamientos que violen el Código de Convivencia (ej.: no mantener la unidad en condiciones dignas).
- Habilitar embargos preventivos de la unidad mediante providencias cautelares en procesos civiles, con mayor respaldo legal.
Restricciones que aplican a morosos
El Decreto 768 reafirma y refuerza la capacidad de restringir derechos de los morosos:
- Los propietarios que estén en mora de más de 60 días pueden ser excluidos de asambleas, conforme a lo establecido en la Ley 675.
- Se pueden restringir servicios complementarios (parqueadero, servicios de internet, etc.), siempre que estén claramente separados en la facturación y reglamentación.
- La entidad puede negar certificaciones de residencia a propietarios en mora grave, con ciertos límites.
Articulación con procesos judiciales
El decreto complementa, pero no reemplaza, los procesos judiciales de cobro. Esto significa:
- Los administradores pueden usar herramientas administrativas (reportes a policía, restricciones) en paralelo a procesos civiles de cobro.
- Los procesos de cobro ante juzgados se mantienen vigentes y son, a menudo, la única vía efectiva para ejecutar sumas significativas.
- El decreto facilita la documentación requerida en procesos judicales: actas de asamblea, reglamentos actualizados, registros de pagos.
Obligación de actualizar el reglamento de propiedad horizontal
Uno de los mandatos más urgentes del Decreto 768 es que todas las copropiedades deben actualizar sus reglamentos de propiedad horizontal antes del 31 de diciembre de 2025 (o en la próxima asamblea ordinaria), para alinearse con las nuevas disposiciones.
¿Qué debe modificarse en el reglamento?
El reglamento actualizado debe incluir explícitamente:
- Cláusulas sobre vigilancia: especificar qué áreas tienen cámaras, qué se registra, cómo se custodia la información, derechos de acceso.
- Régimen de tenencia de mascotas: límites de tamaño, número, razas permitidas, responsabilidades del propietario.
- Actividades económicas: qué actividades son permitidas desde unidades privadas, qué requiere autorización, restricciones de home-office/Airbnb.
- Acceso a documentos: derechos de los copropietarios, procedimientos, plazos de entrega.
- Procedimientos sancionatorios: alineados con lo que permite el Decreto 768 y no contradictorio con el Código de Convivencia.
- Rol de autoridades de policía: reconocer explícitamente la competencia de inspectores y alcaldes, procedimientos de reporte.
Puntos que DEBEN estar en la convocatoria de asamblea 2026
Si su asamblea ordinaria se realiza en 2026, la convocatoria debe incluir necesariamente un punto sobre reformas al reglamento. La propuesta debe:
- Estar acompañada de una explicación clara de por qué se hacen cambios.
- Indicar qué artículos de Decreto 768, Ley 675 y Ley 1801 regulan los cambios propuestos.
- Permitir tiempo para que los propietarios cuestionen y propongan ajustes.
Proceso de reforma del reglamento
La reforma de un reglamento de PH sigue estos pasos:
- Decisión en asamblea ordinaria o extraordinaria: requiere quórum de la mitad más uno de los copropietarios y mayoría de votos.
- Redacción del nuevo reglamento: el nuevo texto debe ser presentado a los copropietarios.
- Otorgamiento de escritura pública: el reglamento modificado debe constar en escritura pública ante notario.
- Registro: debe registrarse en el Folio de Matrícula Inmobiliaria del edificio.
Jurisprudencia Constitucional (C-674 de 2009): La Corte Constitucional ha establecido que los reglamentos de PH deben actualizarse periódicamente para reflejar nuevas disposiciones legales. La omisión de actualizar puede resultar en nulidad de decisiones o restricción de derechos.
Consecuencias de no actualizar
Una copropiedad que no actualice su reglamento en 2026 enfrenta riesgos serios:
- Vulnerabilidad a demandas de nulidad: copropietarios pueden cuestionar decisiones basadas en un reglamento obsoleto.
- Intervención de autoridades: alcaldes o inspectores de policía pueden señalar incumplimientos normativos.
- Ineficacia de procesos sancionatorios: sanciones aplicadas con base en reglamentos no actualizados pueden ser revocadas.
- Conflictos de convivencia sin base legal clara: problemas que debería resolver el reglamento quedan sin regulación.
Rol reforzado de las autoridades de policía
El Decreto 768 transforma a los inspectores de policía e inspectores de convivencia de figuras marginales en actores clave de la gestión de copropiedades.
Competencias del inspector de policía
Un inspector de policía ahora puede:
- Investigar denuncias de violación del Código de Convivencia en contextos de PH.
- Imponer medidas correctivas: amonestaciones, multas hasta salarios mínimos legales vigentes (no confundir con sanciones de la asamblea).
- Acompañar el cumplimiento de decisiones de asamblea cuando se requiera.
- Requerir información al administrador sobre antecedentes de conflictividad, incumplimientos, sin necesidad de orden judicial.
Competencias del alcalde
El alcalde tiene competencias superiores y puede:
- Intervenir en conflictos complejos que requieran coordinación entre múltiples actores (policía, juzgados, servicios sociales).
- Ordenar entrega de documentos a la administración, con sanciones por incumplimiento.
- Establecer cronogramas de cumplimiento para que copropiedades se ajusten a nuevas exigencias normativas.
- Iniciar procesos de liquidación de una copropiedad si se encuentra en quiebra administrativa persistente.
¿Cuándo puede intervenir la policía?
La intervención de autoridades no es automática. Se requiere que exista un hecho que constituya contravención conforme a:
- Código de Convivencia Ciudadana (Ley 1801/2016): ruidos molestos, ocupación indebida, hurtos, agresiones.
- Reglamento de la copropiedad: violaciones que, además, causen daño a terceros o afecten espacios comunes.
La simple violación de un reglamento sin consecuencias hacia terceros normalmente no merece intervención policial, pero sí procedimiento sancionatorio interno.
Errores frecuentes en la implementación
Después de 8 meses del Decreto 768, hemos identificado errores recurrentes que cometen administradores y juntas directivas al intentar cumplir:
Error 1: No socializar el decreto con los copropietarios
Muchos administradores leen el decreto, aplican sus disposiciones internamente, pero no informan a los propietarios. Resultado: conflictos cuando se implementan cambios no explicados. Acción correctiva: hacer una presentación clara en próxima asamblea, distribuir resúmenes, estar preparado para preguntas.
Error 2: Aplicar el decreto sin actualizar el reglamento primero
Intentar restringir derechos de propietarios (ej.: exclusión de asambleas, restricción de mascotas) basándose únicamente en el decreto, sin que el reglamento lo ampare. Acción correctiva: priorizar la reforma del reglamento.
Error 3: Confundir competencias del comité de convivencia con autoridades de policía
No todos los conflictos deben ir a policía. El comité de convivencia (si existe) sigue siendo un espacio para mediación. Acción correctiva: establecer un flujo claro: primero intentar arreglo en comité de convivencia; si falla, escalar a inspector de policía.
Error 4: No documentar adecuadamente las decisiones
Decisiones de asamblea sobre nuevas disposiciones deben quedar en acta. Medidas correctivas aplicadas deben registrarse. Acción correctiva: mantener registro escrito de todas las decisiones y su fundamento normativo.
Error 5: Aplicar la ley de forma retroactiva
No se pueden sancionar hechos ocurridos antes del 7 de julio de 2025 basándose en nuevas disposiciones del decreto. Acción correctiva: establecer claramente fecha de entrada en vigor para nuevas restricciones.
Checklist: Pasos para cumplir con el Decreto 768
Lista de acciones concretas para su administrador y junta directiva:
- Revisar el reglamento actual: identifique qué cláusulas son incompatibles o están ausentes respecto a Decreto 768.
- Redactar propuesta de reforma: trabaje con abogado especializado en PH para asegurar conformidad legal.
- Preparar explicación para copropietarios: cree documento resumido de cambios y su justificación.
- Convocar asamblea extraordinaria (si es urgente): presente propuesta de reforma. Debe aprobarse antes de fin de 2025.
- Otorgar escritura pública: una vez aprobada, formalice el nuevo reglamento ante notario.
- Registrar nuevo reglamento: entregue copia ante la ORCAD (Oficina de Registro de Copropiedades y Asociaciones de Propiedad Horizontal).
- Notificar a copropietarios: distribuya copia del nuevo reglamento, con aclaración de vigencia.
- Capacitar personal administrativo: asegúrese de que la administración entienda y aplique correctamente nuevas disposiciones.
- Establecer canal de reporte a policía: defina procedimiento para reportar a inspector de policía cuando sea necesario.
- Revisar sistemas de vigilancia: si existen cámaras, asegúrese de que cumplan con restricciones de privacidad del decreto.
Preguntas Frecuentes sobre Decreto 768
Sí, pero con restricciones. El Decreto 768 permite cámaras en espacios comunes (pasillos, ascensores, entrada, parqueadero) para propósitos de seguridad. Sin embargo, están prohibidas en áreas privadas y semicomunes (ni siquiera enfocando desde afuera hacia adentro de una unidad). Tampoco se permite grabación de audio en espacios comunes, excepto en casos específicos autorizados expresamente por asamblea. Importante: el reglamento actualizado debe especificar dónde hay cámaras y qué se hace con las grabaciones.
Sí, pero solo bajo condiciones específicas. Conforme a la Ley 675 (reafirmado por Decreto 768), un propietario que esté en mora de más de 60 días en expensas comunes puede ser excluido de participación en asambleas. Sin embargo, esta exclusión debe constar en el reglamento, debe notificarse al propietario previamente, y debe aplicarse de forma consistente. No es una decisión discrecional del administrador.
Aunque el Decreto 768 no fija una sanción explícita por no actualizar el reglamento, la omisión genera riesgos legales importantes: copropietarios pueden cuestionar validez de decisiones, autoridades pueden sancionar al administrador, y procesos internos pueden ser declarados nulos. Lo más prudente es actualizar en 2026, en la próxima asamblea ordinaria. El decreto está vigente ahora, así que mientras más pronto se adecúe el reglamento, mejor.
El Decreto 768 permite actividades económicas desde unidades privadas, incluyendo la renta por temporadas (Airbnb), siempre que no afecten la convivencia de otros residentes. Sin embargo, la asamblea de copropietarios puede establecer limitaciones, por ejemplo: máximo de ocupantes simultáneos, período mínimo de renta, prohibición completa si considera que genera conflictos. Consulte su reglamento actualizado y, si hay duda, solicite autorización en asamblea.
Conforme al Decreto 768, primero intente resolución interna a través del comité de convivencia (si existe) o administrador. Si el conflicto persiste y constituye una contravención del Código de Convivencia (ruido molesto, drogas, violencia), puede reportar al inspector de policía del sector. El inspector puede imponer medidas correctivas. Si el conflicto es muy grave, también puede activar denuncias ante fiscalía si hay delito.
Implementación práctica para administradores
Más allá de la teoría, el Decreto 768 exige cambios operacionales concretos. Aquí está lo que debe hacer de inmediato:
Fase 1: Diagnóstico (Mes 1)
Revise el reglamento actual punto por punto comparándolo con Decreto 768. Documente:
- Qué cláusulas están ausentes.
- Qué cláusulas están en conflicto con la nueva norma.
- Qué necesita ampliación.
Fase 2: Preparación (Mes 2-3)
Trabajando con un abogado especializado, redacte el nuevo reglamento. Simultáneamente:
- Prepare presentación para copropietarios (video, PowerPoint, documento PDF).
- Convoque asamblea extraordinaria.
Fase 3: Aprobación (Mes 4-5)
En asamblea, presente propuesta. Debate abierto. Vote. Una vez aprobada:
- Otorgue escritura pública ante notario.
- Registre ante ORCAD.
Fase 4: Implementación (Mes 6+)
Nuevo reglamento es ley de la copropiedad. Capacite equipo administrativo, notifique a copropietarios, implemente sistemas de reporte.
Impacto específico para la cobranza de cartera
En Castro & Torres Abogados, nos especializamos en cobro de expensas morosas en Bogotá. El Decreto 768 afecta nuestros procesos de varias formas:
Fortalezas que genera
- Mayor documentación: administraciones ahora deben mantener registros claros de decisiones de asamblea, justificando cada sanción y restricción. Esto facilita procesos judiciales.
- Legitimidad aumentada: cuando argumentamos ante un juzgado que la restricción de un servicio complementario fue ordenada por asamblea conforme a Decreto 768 y reglamento actualizado, nuestras posiciones son más sólidas.
- Herramientas paralelas: además del proceso civil de cobro, la administración puede usar herramientas administrativas (reportes a policía, restricciones), creando presión múltiple sobre el moroso.
Desafíos que introduce
- Mayor escrutinio: decisiones de administradores ahora pueden ser cuestionadas ante autoridades de policía o alcaldías.
- Plazo de actualización urgente: si una copropiedad está en procesos judiciales y su reglamento está desactualizado, esto debilita la posición legal.
Por eso, una de nuestras primeras recomendaciones a clientes en mora es que actualicen su reglamento cuanto antes. Un reglamento obsoleto no solo expone a la copropiedad; también complica nuestros procesos de cobranza.