Comités de Convivencia y Código de Policía en la Propiedad Horizontal

1. Fundamento Legal del Comité de Convivencia

El Comité de Convivencia en la propiedad horizontal representa uno de los pilares fundamentales para la resolución pacífica de conflictos entre copropietarios. Su creación y funcionamiento se encuentra regulado principalmente en la Ley 675 de 2001, que es el estatuto de propiedad horizontal en Colombia.

Naturaleza Jurídica

Es fundamental comprender que el Comité de Convivencia es un órgano de mediación y conciliación, NO un órgano de sanción. Esta distinción es crucial porque define sus competencias, límites y el alcance de sus decisiones. Muchas administraciones comenten el error de confundir al Comité con un tribunal disciplinario que pueda imponer multas o sanciones económicas.

De conformidad con el Decreto 1069 de 2015, que regula la solución de conflictos en propiedad horizontal, el Comité actúa como facilitador en procesos de conciliación extrajudicial. Sus acuerdos, cuando se alcanzan, tienen el carácter de transacción civil entre las partes involucradas y tienen efecto vinculante para quienes los suscriben.

Diferencia con el Consejo de Administración

Existe una diferencia sustancial entre las funciones del Comité de Convivencia y las del Consejo de Administración:

2. Conformación del Comité de Convivencia

Número de Miembros

El Comité debe estar conformado por un número impar de miembros, con un mínimo de tres (3) integrantes. Lo más común es encontrar comités de 3 o 5 miembros. El número impar es fundamental para facilitar la toma de decisiones por mayoría en caso de desacuerdos, evitando empates.

La Ley 675 no fija un máximo de miembros, pero para eficiencia operacional se recomienda no exceder 7 miembros.

Requisitos para ser Miembro

De acuerdo con el reglamento interno de cada copropiedad (que debe ser aprobado en asamblea general), los miembros del Comité de Convivencia generalmente deben cumplir con estos requisitos:

• Ser copropietario de la edificación o conjunto
• Estar a paz y salvo con la copropiedad (sin deudas de cuotas de administración ni servicios)
• Tener capacidad legal (mayor de edad)
• Ser domiciliario en el inmueble (residente permanente)
• Gozar de buen comportamiento y reputación en la comunidad
• No tener conflicto de interés con los temas a mediar

¿Pueden ser Miembros los Arrendatarios?

La Ley 675 de 2001 no prohíbe expresamente que los arrendatarios hagan parte del Comité de Convivencia. Sin embargo, la práctica mayoritaria en el país es restringir la membresía a copropietarios, considerando que estos tienen una responsabilidad patrimonial directa en el inmueble.

Algunos reglamentos internos autorizan la participación de arrendatarios, especialmente si viven de forma permanente en el edificio y contribuyen al pago de servicios. Esta decisión debe quedar clara en el reglamento interno, aprobado en asamblea general.

¿Pueden ser Miembros los Morosos?

No. La mayoría de reglamentos internos y la jurisprudencia coinciden en que un copropietario o habitante moroso no puede ser miembro del Comité de Convivencia. La razón es que existe un claro conflicto de interés: una persona que no cumple con sus obligaciones económicas carecería de legitimidad para mediar en conflictos sobre cumplimiento de obligaciones.

Esta exclusión debe ser automática: si un miembro del Comité se vuelve moroso, pierde automáticamente su calidad de miembro.

Período de Elección

El período es variable según lo establezca el reglamento interno de cada copropiedad. Lo común es encontrar períodos de:

• 2 años (período más frecuente)
• 3 años
• 1 año (menos común)

La elección se realiza en la asamblea general ordinaria, mediante voto secreto y mayoría simple de los copropietarios presentes o representados.

Inhabilidades e Incompatibilidades

Existen personas que NO pueden ser miembros del Comité:

• El administrador de la copropiedad (existe conflicto de interés)
• El contador, revisor fiscal u otros empleados administrativos
• Personas con sentencia penal ejecutoriada por delito doloso
• Quienes hayan sido removidos de cargos públicos por destitución
• Parientes cercanos (cónyuge, compañero permanente, hijos, padres) del administrador en ejercicio

3. Funciones y Competencias del Comité de Convivencia

Funciones Principales

Las funciones del Comité de Convivencia se encuentran expresamente delimitadas por la Ley 675 y el Decreto 1069 de 2015:

a) Mediación y Conciliación de Conflictos

El Comité busca resolver mediante conversación, diálogo y acuerdo los conflictos entre:

• Copropietarios entre sí
• Copropietarios y administración
• Arrendatarios y demás habitantes con la administración

b) Conflictos por Uso de Zonas Comunes

El Comité tiene competencia para atender disputas relacionadas con:

• Uso de piscinas, gimnasios o áreas recreativas
• Acceso a parqueaderos o garajes
• Uso de salones de reunión o multiusos
• Restricciones en terrazas o balcones

c) Conflictos por Ruido y Perturbación

Muchas de las quejas que recibe el Comité están relacionadas con ruido excesivo en horas de descanso, música alta, obras sin autorización que generan ruido, etc.

d) Conflictos por Tenencia de Mascotas

De conformidad con la Ley 1774 de 2016 (Ley de protección animal) y el reglamento interno de la copropiedad, el Comité media en conflictos relacionados con mascotas: número permitido, tamaño, ruido, paseos, etc.

e) Parqueaderos

Conflictos por asignación de puestos, infracciones en la normativa de parqueaderos, parqueo en zonas prohibidas, etc.

f) Arriendo Temporal (Airbnb)

El Comité puede intervenir en conflictos relacionados con arriendo de corta duración o plataformas como Airbnb, especialmente cuando afectan la convivencia en el edificio.

Lo que NO es Competencia del Comité

Es fundamental saber qué está fuera del alcance del Comité de Convivencia:

4. Procedimiento de Atención de Conflictos

Paso 1: Solicitud Formal

El conflicto puede iniciarse de dos formas:

• Solicitud escrita: Presentada ante el administrador o directamente al Comité, con descripción clara del conflicto, identificación de las partes involucradas, hechos que lo originan y petición concreta
• Solicitud verbal: Realizada ante un miembro del Comité, pero debe ser documentada en acta

Se recomienda que la solicitud escrita sea firmada por el solicitante, con cédula, teléfono y correo electrónico de contacto.

Paso 2: Citación a las Partes

Una vez recibida la solicitud, el Comité debe:

• Validar que es asunto de su competencia
• Citar a las partes involucradas, dentro de los 5 a 10 días calendario
• La citación debe ser escrita, con mínimo 3 días de anticipación
• Incluir: hora, lugar, fecha, orden del día, y derecho a presentar pruebas
• Entregar personalmente o por correo certificado

Paso 3: Audiencia de Conciliación

En la audiencia, el Comité debe:

• Escuchar a ambas partes sin interrupciones
• Permitir la presentación de pruebas relevantes (documentos, testigos)
• Mantener objetividad e imparcialidad
• Buscar puntos en común que faciliten el acuerdo
• Explicar consecuencias legales de no llegar a acuerdo (escalamiento a inspección de policía)
• Duración recomendada: máximo 2 horas

Si hay desacuerdo fundamental, el Comité puede solicitar a las partes que se tomen un tiempo (por ejemplo, 2-3 días) para reflexionar y celebrar una segunda audiencia.

Paso 4: Acta de Acuerdo o de No Acuerdo

Al finalizar la audiencia, el Comité debe levantar un acta que incluya:

• Fecha, hora y lugar de la audiencia
• Partes asistentes (y ausentes, si es el caso)
• Descripción del conflicto
• Posición de cada parte
• Si hay acuerdo: descripción detallada de lo pactado, plazos de cumplimiento, forma de verificación
• Si no hay acuerdo: síntesis de diferencias irreconciliables
• Firmas de los asistentes y miembros del Comité

Si se llega a acuerdo, el acta tiene validez de transacción civil. Las partes quedan obligadas al cumplimiento.

Si no se llega a acuerdo, el acta así lo constata y se sugiere escalar el asunto a la Inspección de Policía (si se trata de conductas que violen el Código Nacional de Policía).

Paso 5: Seguimiento al Cumplimiento

El Comité debe hacer seguimiento a los acuerdos pactados:

• Verificar cumplimiento en los plazos establecidos
• Si hay incumplimiento, convocar nuevamente a la parte incumplidora
• Si persiste el incumplimiento, remitir a la administración para escalamiento legal
• Mantener registro de los seguimientos en actas

Cronograma Recomendado

5. El Código Nacional de Policía y Convivencia (Ley 1801 de 2016)

Panorama General

El Código Nacional de Policía y Convivencia (Ley 1801 de 2016) es una norma de orden público que regula comportamientos que afectan la convivencia pacífica en la sociedad. Muchos conflictos de propiedad horizontal tienen conexión directa con este código.

Artículos 27-32: Comportamientos que Afectan Convivencia

Estos artículos tipifican conductas como:

• Artículo 27: Emitir ruidos que excedan los límites permitidos (música alta, instrumentos, televisión, etc.)
• Artículo 28: Perturbación de actividades escolares, laborales o de descanso
• Artículo 29: Actos de violencia, discriminación o acoso contra otros
• Artículo 30: Comportamientos que exponen a menores a peligro
• Artículo 31: Tenencia de animales sin el control debido
• Artículo 32: Incumplimiento de normas de alojamiento o vivienda

Artículos 33-36: Convivencia en Inmuebles

Estos artículos son cruciales para propiedad horizontal:

• Artículo 33: "Afectar la convivencia en inmuebles de uso colectivo" - prohíbe actos que disturben la tranquilidad, acceso, seguridad o salubridad en edificios multifamiliares
• Artículo 34: Prohibición de realizar actividades comerciales no autorizadas en inmuebles residenciales
• Artículo 35: Regulación de animales domésticos (coherente con Ley 1774)
• Artículo 36: Prohibición de consumo de drogas en espacios públicos, incluidas zonas comunes de PH

Artículos 82-83: Actividades Económicas en PH

Estos artículos son relevantes para casos de arriendo temporal o actividades comerciales en copropiedades:

• Artículo 82: Prohíbe ejercer actividades económicas sin autorización en viviendas ubicadas en inmuebles de uso colectivo
• Artículo 83: Sanciona el funcionamiento no autorizado de negocios en residencias que afecte convivencia

Artículos 159-179: Procedimiento Verbal de Policía

Estos artículos regulan cómo actúan los inspectores de policía cuando reciben denuncias por violación al Código de Policía:

• Artículo 159: Competencia de inspectores y comisarios de policía
• Artículo 160: Iniciación del procedimiento (por denuncia o conocimiento de oficio)
• Artículo 161: Comparecencia del denunciado
• Artículos 162-175: Audiencia verbal, pruebas, defensa
• Artículos 176-179: Resolución y medidas correctivas

Competencia de Inspectores de Policía en PH

Los inspectores de policía tienen competencia para:

• Recibir denuncias sobre conductas que violen el Código de Policía
• Verificar hechos in situ
• Citar a denunciado y denunciante
• Celebrar audiencia verbal
• Dictar resolución imponiéndose las medidas correctivas del caso

Los inspectores de policía NO tienen competencia sobre:

• Cobro de deudas de administración
• Decisiones administrativas (solo responden a conflictos de convivencia)
• Propiedad y pertenencia de bienes

Medidas Correctivas según Código de Policía

6. Articulación Comité de Convivencia — Código de Policía

¿Cuándo el Conflicto se Resuelve Internamente?

El Comité de Convivencia debe intentar resolver aquellos conflictos que, aunque puedan también violar el Código de Policía, son susceptibles de conciliación y acuerdo entre partes. Por ejemplo:

• Ruido ocasional por reunión familiar (primera vez): mediación interna
• Conflicto por parqueadero disputado: mediación interna
• Desacuerdo sobre número de mascotas permitidas: mediación interna
• Invasión menor de zona común: mediación interna

¿Cuándo Debe Escalarse a la Inspección de Policía?

El asunto debe remitirse a la Inspección de Policía cuando:

• Hay reincidencia: Después de acuerdo previo, la parte vuelve a incumplir
• Hay negativa a conciliar: Una parte se rehúsa a asistir a audiencia del Comité o rechaza el acuerdo sin justificación
• La conducta es gravísima: Violencia, acoso, actividad criminal flagrante
• Hay riesgo para la seguridad: Conductas que ponen en riesgo a menores o adultos mayores
• No es susceptible de mediación: La conducta es delictual o requiere intervención estatal (ej: consumo de drogas, robo, asalto)

En estos casos, el Comité o la administración debe diligenciar una denuncia ante la Inspección de Policía del sector, adjuntando:

• Copia del acta de solicitud inicial
• Actas de las audiencias celebradas
• Pruebas documentales (fotografías, videos, testimonios)
• Acta de incumplimiento (si es aplicable)

¿Cuándo Interviene la Fiscalía?

La Fiscalía interviene cuando la conducta constituye un delito penal. Ejemplos:

• Violencia física (lesiones personales)
• Amenazas o intimidación
• Tráfico o fabricación de drogas
• Robo o hurto
• Acoso sexual
• Destrucción intencional de bienes comunes

En estos casos, la administración o el copropietario afectado debe hacer denuncia ante la Fiscalía General de la Nación, no ante la Inspección de Policía.

Ruta de Atención: Comité → Inspección → Jurisdicción Ordinaria

Principio de Subsidiariedad

La Corte Constitucional ha establecido el principio de subsidiariedad: las vías ordinarias (Comité, Inspección) deben agotarse antes de acudir a procedimientos judiciales o de tutela. Un juez puede negar una tutela si la persona no agotó previamente los mecanismos administrativos de resolución de conflictos.

7. Conflictos Más Frecuentes y su Tratamiento

Ruido y Perturbación de la Tranquilidad

Normativa aplicable: Art. 27 Ley 1801, Art. 33 Ley 1801, Ley 675.

Características del conflicto:

• Música alta en horas de descanso (después de 22:00 h)
• Eventos o fiestas sin autorización
• Animales que ladran constantemente
• Obras o construcción en horas no permitidas
• Televisor o equipo de sonido a volumen excesivo

Procedimiento recomendado:

1. Primera actuación: Amonestación verbal (informal) del Comité o administrador
2. Reincidencia: Citación formal, audiencia del Comité, acta de acuerdo especificando horarios y límites de ruido
3. Nuevo incumplimiento: Remisión a Inspección de Policía con documentación de occurrencias (fechas, horas, testigos)
4. Inspección: Multa de 2 a 10 UVT; en casos graves, comparativo de conducta

Pruebas útiles: Grabaciones de audio (respetando privacidad), declaración de testigos, bitácoras de reportes del vigilante, fotografías del equipamiento que genera ruido.

Tenencia de Mascotas

Normativa aplicable: Ley 1774 de 2016 (protección animal), Art. 31 y 35 Ley 1801, Ley 675, reglamento interno de PH.

Conflictos típicos:

• Número excesivo de mascotas (3 gatos + 2 perros, cuando el reglamento permite máximo 2)
• Raza prohibida (razas potencialmente peligrosas)
• Tamaño superior al permitido
• Mascota sin control en zonas comunes
• Ruido de ladridos
• Daños por mascotas a zonas comunes
• Alergia de otros habitantes a animales

Solución por Comité:

1. Revisión del reglamento interno y su contenido sobre mascotas
2. Audición de ambas partes (dueño de mascota y afectado)
3. Acuerdo que puede incluir: reducción del número de mascotas en plazo (ej: 60 días), imposición de responsabilidades (trapo para limpiar, correa en zonas comunes, seguro de responsabilidad civil)
4. Seguimiento y verificación del cumplimiento

Escalamiento a Inspección: Si hay incumplimiento del acta o conducta violenta (animal sin control que agrede), puede haber multa de 2-8 UVT y hasta decomiso temporal del animal.

Uso Indebido de Zonas Comunes

Situaciones frecuentes:

• Acaparamiento de parqueaderos o zonas de parqueo
• Bloqueo de escaleras o pasillos con objetos personales
• Colocación de plantas, muebles o adornos en áreas comunes sin autorización
• Uso exclusivo de zonas comunes (cerrando acceso a otros)
• Secado de ropa en balcones de zonas comunes
• Depósito de basura o escombros en áreas comunes

Actuación del Comité:

• Mediación para aclarar que son bienes comunes de uso de todos
• Acta de acuerdo con plazo para retiro de objetos (máximo 15 días)
• Si incumple, remisión a administración para remoción forzada e imposición de multa por incumplimiento de reglamento

Obras No Autorizadas en Bienes Privados

Caso especial: Cuando un copropietario realiza obras (reparación de fachada, cambio de ventanas, ampliación de balcón) que afectan la estructura del edificio.

Procedimiento:

• El Comité NO tiene competencia sobre aspectos técnicos o estructurales
• Este asunto debe ser remitido al Consejo de Administración y Asamblea General
• Se requiere peritaje técnico para determinar si hay daño estructural
• Si se confirma daño, se puede ejercer acción de daño inmueble ante juzgado civil

Conflictos de Parqueaderos

Tipos de conflictos:

• Disputas sobre asignación de puestos
• Parqueo en puesto asignado a otro copropietario
• Exceso de vehículos por unidad habitacional
• Daños a vehículos en parqueadero
• Parqueo en zona de paso o prohibida

Resolución por Comité:

• Si es disputa sobre asignación o interpretación del reglamento: mediación interna
• Si hay parqueo reiterado en puesto ajeno: acuerdo escrito sobre respeto de asignación, con advertencia de multa por reincidencia
• Si hay daño a vehículos: remisión a póliza de responsabilidad civil de la PH o cobro de daños

Arriendo Temporal (Airbnb)

Panorama legal actual (2026):

El arriendo de corta duración (Airbnb, plataformas similares) en copropiedades ha generado mucho litigio. La jurisprudencia ha establecido que:

• Las copropiedades pueden prohibir el arriendo de corta duración mediante reforma al reglamento interno
• Si el reglamento permite arriendos, estos deben ser de largo plazo (mínimo 30 días continuos)
• Art. 82 Ley 1801 prohibe "actividades comerciales no autorizadas" en inmuebles residenciales de uso colectivo
• Se considera arriendo de corta duración como actividad comercial

Actuación del Comité:

• Si hay reglamento que lo prohibe: mediación para cumplimiento, escalamiento a inspección por violación a Art. 34 Ley 1801
• Si hay duda sobre si es arriendo de corta duración: solicitud de documentación (contrato de arriendo)
• Acta de acuerdo comprometiéndose a cesar la actividad
• Incumplimiento: remisión a Inspección, que puede ordenar suspensión de la actividad y multa de 3-15 UVT

8. Errores Comunes de los Comités de Convivencia

A partir de la experiencia de litigio en muchas copropiedades, hemos identificado estos errores recurrentes:

1. Actuar como Órgano Sancionador

Error: El Comité dicta resoluciones imponiendo multas o sanciones sin consentimiento de las partes.

Problema legal: El Comité no tiene facultad sancionadora. Las multas las impone la Asamblea General (mediante reforma al reglamento) o la Inspección de Policía (por violación a Código de Policía).

Consecuencia: Sus resoluciones son nulas y pueden ser controvertidas ante un juez.

Corrección: El Comité debe limitarse a mediar y a acuerdos consensuales. Si hay incumplimiento, remitir a inspección de policía o a administración para cobranza.

2. No Levantar Actas

Error: El Comité celebra audiencias pero no documenta lo ocurrido en actas.

Problema: Sin acta escrita, no hay prueba de lo acordado. Luego aparecen conflictos sobre qué se prometió cada quien.

Corrección: Toda audiencia debe generar un acta con la estructura antes descrita (partes, hechos, acuerdo o no acuerdo, firmas).

3. Parcializarse en Conflictos

Error: Un miembro del Comité tiene amistad con una de las partes o interés personal en el resultado.

Problema legal: Vicia la imparcialidad del proceso. La otra parte puede impugnar el acuerdo argumentando falta de debido proceso.

Corrección: Conflicto de interés debe ser declarado antes de iniciar la audiencia. Ese miembro debe abstenerse de participar.

4. No Remitir a Inspección Cuando Corresponde

Error: El Comité no remite a Inspección de Policía un caso de violación clara al Código de Policía, por amistad con el infractor o porque espera que "todo se resuelva internamente".

Problema: El conflicto se enquista, la conducta se agrava, y la administración es responsable por tolerancia.

Corrección: Cumplir el protocolo: si hay reincidencia o conducta grave, remitir a Inspección sin demoras.

5. Exceder Competencias

Error: El Comité intenta resolver asuntos que no son de su competencia, como:

• Decisiones sobre cambio de administrador
• Aprobación de presupuestos
• Autorización de obras mayores
• Reclamos sobre cálculo de cuotas

Corrección: Estos asuntos corresponden al Consejo de Administración y Asamblea General.

9. Preguntas Frecuentes

10. Conclusiones y Recomendaciones

El Comité de Convivencia es una herramienta fundamental para la resolución pacífica de conflictos en propiedad horizontal, pero solo funciona si:

• Está correctamente conformado: Miembros imparciales, sin conflictos de interés, a paz y salvo con la copropiedad
• Entiende sus límites: Es órgano de mediación, no de sanción; no puede exceder sus competencias
• Sigue procedimientos claros: Citación formal, audiencias documentadas, actas detalladas
• Articula con autoridades: Remite a Inspección cuando hay violación al Código de Policía; escala a Fiscalía cuando hay delito
• Hace seguimiento: Verifica cumplimiento de acuerdos y documenta incumplimientos

El Código Nacional de Policía y Convivencia (Ley 1801 de 2016) proporciona el marco legal para intervención estatal cuando el Comité no logra resolver, pero siempre respetando el principio de subsidiariedad: primero Comité, luego Inspección, luego jurisdicción ordinaria.

En nuestro despacho, hemos visto que los conflictos de propiedad horizontal se resuelven más rápido y con menor costo cuando existe un Comité de Convivencia bien estructurado y con capacitación continua. Cuando el Comité falla o no existe, los conflictos escalan rápidamente a litigios costosos.